Изъятие имущества для нужд государства

В настоящее время этот вопрос особенно актуален в связи с реализацией масштабного проекта строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) Москва — Санкт-Петербург.

Как известно из СМИ и публикаций Росжелдора, для строительства высокоскоростной магистрали Санкт–Петербург — Москва в границах Петербурга и Ленобласти запланирован выкуп примерно 217 земельных участков, процесс выкупа земель планируют завершить к I кварталу 2026 года.

С сообщениями о планируемом изъятии земельных участка можно ознакомиться на сайте Росжелдора.

Согласно данным СМИ, на данный момент отсутствуют какие-либо судебные разбирательства по вопросу изъятия земельных участков в целях реализации проекта. В картотеке арбитражных дел есть судебные дела с участием ООО «ВСМ Две столицы», например, в отношении ордена «Знак почета» акционерное сельскохозяйственное общество «Племенное хозяйство имени Тельмана.

В целом, можно сказать, что активная фаза изъятия земельных участков только набирает ход.

Подобные проекты всегда сопряжены с серьезными правовыми рисками для собственников и требуют безупречного соблюдения процедур со стороны государства.

Правовые основания для изъятия: Законность и «узкие места»:

Основным нормативным актом, регулирующим эту сферу, является Гражданский кодекс РФ (ст. 234, 239, 279-282) и Земельный кодекс РФ (гл. VII.1), а также Федеральный закон от 17.07.2024 № 261-ФЗ «О высокоскоростных железнодорожных перевозках», который придает проекту ВСМ статус объекта федерального значения.

Ключевые условия законности изъятия:

1. Наличие оснований, предусмотренных законом. Изъятие земельных участков в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения возможно только после утверждения документов территориального планирования, документации по планировке территории (ППТ), где четко определено, какие именно объекты и участки необходимы для строительства. Любые неточности здесь — основание для оспаривания. В иных случаях изъятие земельных участков допускается на основании:
• решения о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);
• международного договора Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
• лицензии на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для осуществления пользования недрами, в том числе если такое пользование осуществляется за счет средств недропользователя);
• решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Судебной практике известны случаи, когда решение об изъятии земельного участка было оспорено в суде, если была нарушена процедура изъятия, например, правообладатель не был уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка (П. 2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 10.12.2015, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2016 N Ф01-2538/2016 по делу N А79-7664/2015).
Однако, по нашему опыту, такие случаи редки. Значительный пласт судебной практики подтверждает, что земельный участок с большой долей вероятности будет изъят, если истец докажет:
• факт наличия у Ответчика вещного права на земельный участок и недвижимость, подлежащие изъятию;
• факт принятия уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд (решением, схемой расположения и т.п.)
• соблюдение процедуры изъятия земельного участка
• рыночную стоимость изымаемого земельного участка и недвижимости, расположенной на нем, а также размер причиняемых Ответчику убытков от изъятия участка при наличии таковых (заключением экспертизы и т.п.)
• соблюдение сроков обращения в суд в соответствии с п. 2 ст. 282 ГК РФ

2. Публичность и обоснованность. Решение об изъятии должно быть официально опубликовано и мотивированно. Собственник вправе знать, почему именно его имущество подлежит изъятию и почему альтернативные варианты невозможны.

3. Приоритет добровольного выкупа. Уполномоченный орган (в данном случае, «РЖД») обязан в первую очередь предложить собственнику выкупить имущество по рыночной цене на добровольных началах.

4. Компенсация. Это краеугольный камень всего процесса. Компенсация должна быть предварительной, равноценной и полной. Она включает не только рыночную стоимость участка и недвижимости на нем, но и все убытки, включая упущенную выгоду (например, от прекращения бизнеса), расходы на переезд и восстановление бизнеса в другом месте (если применимо). Как правило, предлагаемый первоначально размер компенсации рассчитан по общим параметрам, без учета ситуации по конкретному объекту. Сложившаяся судебная практика демонстрирует, что в рамках судебного спора собственник может существенно увеличить размер компенсации. Если собственник не согласен с предлагаемым размером компенсации, ему следует: написать официальный отказ, не подписывать никаких соглашений и документов, провести независимую оценку, желательно также обратиться к профильным юристам уже на этой стадии.

Может ли собственник избежать изъятия?
Полностью избежать изъятия, если проект реален и соблюдены все юридические процедуры, — крайне сложно. Интерес государства к реализации инфраструктурных проектов национального масштаба, как правило, превалирует.

Однако собственник может и должен бороться в следующих случаях:

• Оспаривание законности решения: если не были соблюдены процедуры публичных слушаний, не утверждена проектная документация или изъятие не соответствует заявленным целям (например, земля изымается для ВСМ, но позднее будет передана под коммерческую застройку).

• Оспаривание кадастровой и рыночной стоимости: это самый распространенный путь защиты. Оценка, проведенная государственным заказчиком, часто занижена. Собственник вправе заказать независимую оценку и оспорить предложенную сумму в суде.

• Доказывание отсутствия общественной необходимости: на практике — почти невозможная, но теоретически существующая возможность, если будет доказано, что проект может быть реализован без изъятия конкретного участка (например, есть альтернативный маршрут).

Таким образом, цель собственника — не всегда полностью остановить изъятие, но добиться справедливой компенсации и соблюдения всех своих прав.

Что делать собственнику? Пошаговый алгоритм

• Получить официальное уведомление. Все переговоры должны вестись только на основе официальных документов.

• Провести независимую оценку своего имущества. Нанять оценочную компанию с квалификацией для определения реальной рыночной стоимости. Учесть все: расположение, инфраструктуру, бизнес-активы, будущие убытки.

• Попытаться достичь добровольного соглашения о выкупе по цене в соответствии с отчетом независимого оценщика. Представить свою оценку заказчику. На этой стадии еще можно договориться о повышенной компенсации.

• В случае несогласия — обжаловать действия уполномоченного органа. Оспаривать как решение об изъятии (если есть процессуальные нарушения), так и размер компенсации в суде. Обращаю внимание, что можно не подавать самостоятельный иск, а дождаться соответствующего иска от уполномоченного органа об изъятии земельного участка. В среднем, по итогам рассмотрения судебного спора возможно увеличение компенсации в 2 раза от первоначально предложенной компенсации.

• Требовать возмещения всех сопутствующих расходов: затрат на переезд, юридические услуги, услуги оценщика и т.д.

Проект ВСМ — это, безусловно, проект будущего, важный для экономического развития страны. Однако его реализация должна учитывать права и законные интересы частных собственников. Риски для собственников в Петербурге и Ленобласти велики: это риск получить неадекватную потерям компенсацию, быть вовлеченным в затяжной судебный процесс, потерять бизнес. Риски для заказчика (государства) также присутствуют: это риск заморозки проекта из-за массовых судебных исков, репутационные потери и рост общей стоимости проекта из-за пересмотра компенсаций.

Дорога в будущее не должна быть вымощена несправедливостью к настоящему.

Задача юристов — обеспечить, чтобы этот масштабный проект реализовывался в строгом соответствии с законом, где права всех сторон были бы защищены, а компромисс между частным интересом и государственной необходимостью был бы найден на принципах справедливости и полного возмещения.