Кадастровая стоимость недвижимости: итоги оценки, риски и способы защиты прав

При изменении кадастровой стоимости существенно меняется карта рисков для собственника недвижимости, кадастровая стоимость является одним из основных ключевых показателей, определяющих финансовую нагрузку на собственника, и влияет на:

• налоги: прямой расчет налога на имущество физических и юридических лиц, земельного налога;
• отношения с государством и муниципалитетами: определение арендной платы за государственную и муниципальную недвижимость, выкупная цена при приватизации, при изъятии земель для публичных нужд;
• сделки: нотариальные тарифы, оценка справедливой цены при дарении или обмене;
• споры с ФНС: в судебных разбирательствах по сделкам, если кадастровая стоимость не оспорена, она признается равной рыночной, что может привести к доначислению налогов.

СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в 2025 году заново оценило все 3,63 млн объектов недвижимости в Петербурге: 123 тыс. зданий, 17,8 тыс. сооружений, 831 объект незавершенного строительства, 3,38 млн помещений и 101 тыс. машино–мест. Из нового отчета об оценке следует, что суммарно кадастровая стоимость всех объектов в городе выросла на 17,44% до 58,98 трлн руб.

Традиционно кадастровая стоимость только возрастает, поскольку предполагается, что она максимально приближена к рыночной цене объекта. Тем не менее, отмечаются и обратные случаи. Актуально проследить изменение кадастровой стоимости собственникам объектов недвижимости, потенциально попадающим под изъятие земельных участков для публичных нужд.

Какие же возможности есть у собственника недвижимого имущества?

Первый шаг — ознакомление с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и подача замечаний на него.

С проектом отчета об определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, расположенных на территории Санкт-Петербурга можно ознакомиться на сайте СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки». Срок подачи замечаний на Проект отчета истек 27.09.2025 года, в настоящее время сведений о его продлении нет. До 31 ноября 2025 года ожидается утверждения итогов ГКО Комитетом имущественных отношений. Дополнительно напомню, что на 2026 год запланировано проведение государственной кадастровой оценки земельных участков.

Если собственник не подал замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости либо данные замечания не были учтены, то собственник может воспользоваться правом оспаривания кадастровой стоимости.

Основным причинами завышения кадастровой стоимости являются:

• ошибки в исходных данных (неверные параметры объекта недвижимости, неправильное определение его функциональной принадлежности и проч.);
• методологические ошибки (например, не учтена аварийность строения, неверное применены коэффициенты);
• изменение характеристик объекта недвижимости (например, установление ЗОУИТ).

По состоянию на сегодняшний день существует два способа оспаривания — через установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (необходим отчёт об оценке) и через исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (важны все детали – функциональное назначение объекта, его характеристики, правильные коэффициенты). При этом собственник недвижимости может воспользоваться двумя путями оспаривания – во внесудебном и судебном порядке.

Во внесудебном порядке собственник также может обратиться с заявлением об устранении ошибок при определении кадастровой стоимости в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть оспорена:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае её создания в субъекте Российской Федерации, на территории которого расположен объект недвижимости (в Санкт-Петербурге комиссия создана при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга);
• в суде.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», или в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию в соответствии с текущим порядком оспаривания не является обязательным. (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Пересмотр кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров в судах общей юрисдикции.

С 01.01.2026 года порядок пересмотра кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге изменится, в частности, станет обязательным соблюдение внесудебной процедуры установления кадастровой стоимости (в порядке ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Процедура оспаривания кадастровой стоимости будет заменена процедурой установления кадастровой стоимости в определённом размере. Работа Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости будет прекращена.

Главное отличие процедуры в том, что заявление об установлении кадастровой стоимости можно будет подать только в то бюджетное учреждение, которое определило кадастровую стоимость (Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки), сроки подачи заявления – в течение 6 месяцев с даты, указанной в отчете о ГКО. К заявлению в обязательном порядке должен быть приложен отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка. Он представляется на электронном носителе. Заявление рассмотрят в течение 30 календарных дней со дня его поступления (ч. 10 ст. 22.1 указанного Закона).

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав его копию, а также отчет, представленный с заявлением.

В установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будет отказано, если использованы неполные и (или) недостоверные сведения, допущены расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат ее определения, нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета (п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке).

Заявление возвращают без рассмотрения, если (ч. 8 ст. 22.1 названного Закона):

• к нему не приложен соответствующий установленным требованиям отчет;
• оно подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка земельного участка и которая указана в отчете;
• отчет составлен лицом, которое на дату его составления или на день поступления заявления являлось работником бюджетного учреждения, в которое заявление подано.

Решение бюджетного ведомства может быть оспорено в суде. Административное исковое заявление подается в верховный суд субъекта РФ (верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения и т.д.) по месту нахождения (адресу) административного ответчика (уполномоченный суд для нашего города – Городской суд города Санкт-Петербурга). Заявление нужно подать в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о принятии бюджетным учреждением оспариваемого решения. Срок, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ). Такое исковое заявление облагается государственной пошлиной: 20 000 рублей – для организаций, 3 000 рублей – для физических лиц. Обращаю внимание на тот факт, что с 01.01.2026 года требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной возможно только с заявлением одновременного требования об оспаривании решения бюджетного ведомства об отказе в установлении такой стоимости.

Важно учитывать, что собственник по-прежнему вправе обратиться Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки за получением разъяснений о порядке установления кадастровой стоимости в отношении его объекта, в рамках такого заявления бюджетное учреждение проверяет, среди прочего, наличие ошибок в отчете об оценке, а также с заявлением об устранении ошибок.

Можно ли оспорить архивную кадастровую стоимость

По мнению Верховного Суда РФ, оспорить кадастровую стоимость, которая стала архивной, можно, если на дату обращения в суд сохраняется право истца применить результаты такого пересмотра (п. п. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2020), Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 N 67-КГ16-23).

Например, поскольку кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой по земельному налогу, архивная кадастровая стоимость участка может затрагивать права его собственника в связи с уплатой этого налога, если она была установлена неверно. Позиция суда сформулирована относительно архивной кадастровой стоимости, определенной в порядке ст. 14 Закона о кадастровой оценке и утвержденной уполномоченным органом субъекта РФ.

В каждом случае важно просчитать потенциальные затраты и перспективы спора.

Расходы на оценку и экспертизу могут оказаться выше, чем экономия на налогах. В этом случае стоит рассмотреть иные варианты снижения налогового бремени (применение налоговых льгот, исключение объекта из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость).

Народная мудрость гласит: «Под лежачий камень вода не течёт». Бездействие не принесет результата, поэтому собственником недвижимого имущества следует занимать активную позицию в вопросах определения кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости, своевременно просчитывать возможные затраты и риски, вовремя реагировать на пересмотр кадастровой стоимости (напомню, что в Санкт-Петербурге государственная кадастровая оценка проводится каждые два года).