Михаил Гущин, Группа RBI: о перспективных локациях для жилья в Петербурге

Власти Петербурга вновь заявили о необходимости фрагментарной жилой застройки на отдельных территориях «серого пояса». Кроме того, согласно обновлённой Стратегии социально-экономического развития до 2035 года, в данных локациях планируется создавать парки культуры и отдыха. В целом подход к оптимальной модели пространственного развития предполагает, что в городе должен быть баланс обеспеченности населения жильём, местами приложения труда, объектами различной инфраструктуры и благоустройства. Подробнее о перспективных локациях для новых жилых комплексов в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом Группы RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Как со временем меняются подходы к выбору локаций для новых проектов, которые будут реализованы?

Михаил Гущин: Необходимо внимательно смотреть на районы, которые будут расти. Несколько лет назад мы сделали ставку не только на развитие центральных районов Санкт-Петербурга, но и на то, что люди в других районах тоже хотят жить в хорошем месте. Город растёт и развивается. Районы, которые 5-10 лет назад считались не столь привлекательными, становятся совсем другими, в том числе благодаря работе городской администрации, которая занимается благоустройством города, созданием зелёных зон и так далее.

С точки зрения локаций, во-первых, пошло активное развитие «серого» пояса, который обсуждался очень долгое время. Он кардинально преобразится в ближайшие 10-15 лет. Во-вторых, сейчас сильно меняются районы, которые недавно считались спальными. Среди них локации Проспекта просвещения, улицы Дыбенко, Академической, Гражданского проспекта. Туда точно стоит присмотреться.

Максим Морозов: Если говорить об историческом центре?

Михаил Гущин: В этом случае принцип не меняется – важно постараться найти участок, на котором можно реализовать проект. Если получилось, то надо строить.

Максим Морозов: Насколько технически сложно вписать новый, современный дом в исторический контекст?

Михаил Гущин: В Петербурге это сложно, в отличии, например, от Москвы, где нет такого сложившегося контекста, кроме ряда районов. Ты не можешь сделать что-то совершенно современное, несмотря на то, что иногда очень хочется. Ты всегда должен очень внимательно смотреть на исторический контекст, встраивать в проект исторические здания, чтобы всё соответствовало друг другу. Тогда у тебя появляется переплетение ткани нового бытия с историческим Петербургом. Это всегда выглядит очень красиво, когда в таком сочетании рождается что-то новое.

Максим Морозов: Сейчас активно застраиваются набережные Обводного канала, локации возле Варшавского вокзала. Как можно оценить потенциал этого района в исторической части города?

Михаил Гущин:

На мой взгляд, локация возле Обводного канала и Варшавского вокзала — топовый район в той самой «серой» зоне, которая будет очень активно развиваться. За последние 10 лет она превратилась из промышленной окраины в совершенно новый район.

Это тоже большой плюс, ведь он полностью застроен новыми домами. Если вы поедете туда вечером, то увидите очень молодую, по классификации ВОЗ, аудиторию от 25 до 50 лет. Это новый район с классными ресторанами, местами для прогулок, при этом он расположен очень близко к центру, к Московскому проспекту и выезду на ЗСД.

Максим Морозов: Мы встречаемся в преддверии Нового года. Какие в части стоимости строительства, продаж, ввода новых проектов видятся вам в 2026 году? Что будет оказывать влияние на рынок?

Михаил Гущин: В следующем году ситуация во многом будет зависеть от макроэкономической ситуации. Мы провели исследование, подобрав порядка 30 факторов и сделав большой анализ, в том числе с помощью нейронных сетей. В итоге пришли к простому выводу — рост рынка недвижимости будет зависеть от ставки по ипотеке. Все остальные факторы оказались неконгруэнтны между собой: их влияние крайне мало.

Ключевая ставка будет снижаться, благодаря чему мы увидим рост рынка в Санкт-Петербурге.

С одной стороны, следующий год будет сложным, потому что налоговая нагрузка растёт, а внешняя обстановка остаётся напряжённой. С другой, мы верим, что наш город продолжит развиваться. Думаю, что первые четыре-пять месяцев будут достаточно тяжёлыми с точки зрения продаж, в том числе после ажиотажа на фоне информации о трансформации льготной ипотеки. Однако к августу-сентябрю постепенно перейдём в равновесное состояние. Рынок же в свою очередь начнёт достаточно амбициозно расти.