Михаил Гущин, RBI: о перспективных локациях жилья в Петербурге

Стоимость квадратного метра в новостройках с 2023 года увеличилась более чем на 20%, пробив отметку в 150 тысяч рублей, подсчитали аналитики портала «Мир квартир», проанализировав ситуацию по стране. Цены на вторичном рынке также выросли, но менее заметно — примерно на 13%. При этом в числе традиционных рекордсменов остаются Москва, где «квадрат» в среднем стоит уже около 360 тысяч, и Петербург, который уступает столице всего на 100 тысяч. Подробнее о развитии рынка недвижимости, сопоставлении «первички» со «вторичкой» и перспективных городских локациях — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом Группы RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Поскольку у вас есть ретроспективная Big Data, расскажите, как со временем на рынке меняется число инвестиционных покупок и покупок для собственного проживания?

Михаил Гущин: Мы видим большой спрос в спальных районах, которые традиционно не были локациями для премиального жилья. Тем не менее, сейчас люди понимают, что хотят очень хорошо жить в своём районе. До массовой отмены льготных программ мы видели, что доля инвесторов могла достигать 40%-50%. Это очень внушительный показатель. Однако с учётом дефицита жилья, который до сих пор есть в России, такой процент инвесторов — это не совсем хорошо для рынка жилой недвижимости.

Девелоперы, подгоняемые спросом, начинали уходить в очень маленький формат квартир и делали в проекте, например, 80% студий. Это вряд ли хорошо для города с точки зрения дальнейшей жизни и социальной среды.

Максим Морозов: Когда в студии девелопер, я не могу не пройтись по так называемым «хайповым» темам. Сейчас все активно обсуждают так называемый «кейс Долиной». В частности, девелоперы говорят, что данный случай льёт воду на мельницу продажи новостроек: он, по разным оценкам, стимулировал продажи в новостройках от двух до десяти процентов, потому что теперь граждане опасаются покупать «вторичку». Насколько сильно и долгосрочно такого рода новости влияют на рынок?

Михаил Гущин: Это краткосрочный «хайп». Я вообще не оцениваю в процентах долю, которая появилась от такого рода кейсов. Покупка недвижимости на вторичном рынке — это всегда сложная задача. Желательно оформлять её нотариально. Я знаю много случаев, когда люди и ранее имели проблемы с бывшими партнёрами или наследниками, которые появлялись непонятно откуда. Это риски. С другой стороны, на данный момент рынок вторичной недвижимости достаточно привлекателен по цене. Тем не менее «вторичка» действительно потребует дополнительной проверки, анализа, ремонта и прочего.

Максим Морозов: Резюмируя, можно ли сказать, что покупатель «первички» более защищён, нежели покупатель «вторички»?

Михаил Гущин: От такого рода событий, конечно, да. Покупатель имеет понятную форму договора, защищённую государством.

Максим Морозов: Цены растут, а предложение ограничено. Давайте структурно рассмотрим жильё и поговорим не об «элитке», а о жилье бизнес-класса. Как вы оцениваете его инвестиционную привлекательность? Как она меняется со временем и какие есть перспективы?

Михаил Гущин: Если говорить о Санкт-Петербурге, то город очень сильно меняется. Лучше всего покупать жильё бизнес-класса в локации, которая потенциально станет элитной. Это так называемые «серые зоны», которые расположены близко к центру, имеют очень хорошую транспортную доступность, станции метрополитена, школы, детские сады и так далее. Кроме того, когда развивается бывшая промышленная зона, она, как правило, застраивается разными девелоперами, в связи с чем появляется обжитой район. Для клиентов это потенциальное будущее.

При покупке жилья я бы обратил внимание на районы, которые сейчас стоят чуть дешевле из-за большого количества стойки. Через 10 лет они совершенно точно трансформируются. С точки зрения инвестиционной привлекательности и капитализации объекта — это очень хорошее вложение.

Максим Морозов: Предположим, что на входе жильё подпадает под бизнес-класс. После этого в районе появляется дополнительная инфраструктура. Как будет меняться стоимость такого жилья, если мы говорим об инвестиционной покупке?

Михаил Гущин: На протяжении 20 лет рост рынка в среднем составлял 6%-7%. Если же говорить о развивающихся районах, то можно смело прибавить ещё 5%-6% в год именно за рост его привлекательности. Здесь можно вспомнить другой кейс — Петроградская сторона, в районе станции метро Чкаловская. 20 лет назад локация была застроена промышленными предприятиями и никому не казалась интересной. Сейчас же это самое модное и популярное место. Стоимость недвижимости в этом районе выросла на сотни процентов, потому что он кардинально трансформировался.