Михаил Гущин, RBI: об особенностях инвестирования в недвижимость

Спрос на новостройки в ноябре вырос почти на 11%, подсчитали аналитики «Домклик». При этом, по сравнению с ноябрём прошлого года, первичное жильё в городах-миллионниках подорожало примерно на 15%, говорится в исследовании системы BnMap.pro. Растёт в цене и так называемая «свежая» «вторичка», то есть построенная не более, чем за 10 лет до продажи: за год такие квартиры прибавили почти 10%, рассказали в Сбере. О покупке недвижимости в инвестиционных целях в сравнении с другими финансовыми инструментами — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом Группы RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Традиционно инвестиции в недвижимость сравнивают с другими менее консервативными инструментами — драгоценными металлами или ценными бумагами. Внутри сегмента недвижимости квартиры сравнивают с апартаментами. Предположим, у человека есть свободные деньги или возможность взять и обслуживать кредит. При этом ему нужно улучшить жилищные условия или купить квартиру с целью сдачи в аренду и извлечения дохода. Как рассчитать честную доходность в сравнении с другими инструментами инвестирования?

Михаил Гущин: На мой взгляд, если человеку нужно улучшить жилищные условия, это просто нужно сделать, не думая о том, каков будет инвестиционный доход. Наша жизнь — тоже инвестиция. Находясь в хорошей атмосфере, ты точно найдёшь способ заработать ещё. Так что, этот кейс я бы отложил в сторону.

Если говорить о доходности, то, на мой взгляд, инвестирование в недвижимость — это на 90% неспекулятивный инструмент.

Люди, которые занимаются этим как спекулированием, делают всё достаточно профессионально, понимая и возможности, и риски. Не стоит рассчитывать на спекулятивную доходность, особенно при текущем состоянии рынка. Приведу пример инвестирования в фондовый рынок. Вчера я встретился с товарищем, который рассказал, что вложил миллион и заработал два. Однако он не успел его вывести и теперь у него от миллиона осталось 800 тысяч. Получается, что он вряд ли заработал два миллиона, но потерял 200 тысяч. По его словам, теперь он не хочет смотреть на свой брокерский счёт. Данный рассказ иллюстрирует фондовый рынок: это тоже профессиональный, спекулятивный, рискованный инструмент. Если вы хотите вложить деньги, есть защищённые депозиты и облигации с понятной доходностью. Однако у них нет капитализации. Если ты вложил в фондовый рынок на пять лет, ты получишь свои 12%-15% от облигации в зависимости от доходности и инфляции. Тем не менее ты в любом случае не получишь капитализацию самого актива.

Предположим, что человек грамотно входит в недвижимость: если это не студия в проекте из десяти тысяч студий, то он получит капитализацию плюсом к росту рынка, хотя и на студии тоже будет плюс. Это может быть хороший дом в хорошем районе, ограниченное предложение, которое растёт, потому что рядом больше ничего нет, и ты не можешь купить квартиру в новом доме рядом. Такая капитализация зачастую сильно превышает рост рынка.

Если говорить о горизонте трёх-пяти лет, то рост может быть и двузначным, и даже трёхзначным. По крайней мере за время своей карьеры я наблюдал такие кейсы.

Максим Морозов: Поговорим о сопоставимых вариантах — классическая квартира, как жилая недвижимость, и апартаменты, как коммерческая. Вы занимаетесь и тем, и тем: есть возможность сравнить в разрезе рынка как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду.

Михаил Гущин: Во-первых, сейчас посуточная аренда достаточно жёстко ограничена законодательством. Во-вторых, это становится второй работой. Ты открываешь, закрываешь, выселяешь и так далее. Я знаю ряд людей, которые этим занимаются. Могу сказать, что их рассказы про арендаторов, которые периодически заезжают и, например, готовят лапшу кипятильником, конечно, поражают. Имеется своя специфика. При этом если ты сдаёшь квартиру в посуточную аренду, ты можешь заработать сравнимо с апартаментом. Если это апартаменты, ты отдаёшь часть дохода управляющей компании, но зато спишь спокойно.

С точки зрения доходности в текущем рынке, посуточная аренда и апартаменты могут приносить от 8% до 12% годовых. Конечно, если это хорошая инвестиция. Если же говорить о покупке квартиры под аренду, то это, скорее, от 5% до 7% годовых.

Максим Морозов: Однако и налоговая нагрузка отличается, так как коммерческая недвижимость дороже.

Михаил Гущин: Безусловно. Сейчас я называл немного очищенные цифры. В будущем если у тебя не один апартамент, скорее всего, придётся регистрировать ИП или ООО. Плюс увеличивается налоговая нагрузка, появляется множество нюансов. Долгосрочная сдача в аренду жилого помещения — понятная защитная стратегия формирования капитала.