Михаил Гущин, RBI: заменить льготную ипотеку способна только рассрочка

В России обсуждают трансформацию семейной ипотеки: с 1 февраля семьи смогут оформить только один льготный кредит на жильё, причём муж и жена обязаны выступать созаёмщиками по одному кредиту. В Минфине считают, что данная мера позволит побороть злоупотребления, сделает господдержку более справедливой и поможет именно тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. О факторах, которые оказывают давление и, наоборот, поддерживают развитие рынка недвижимости — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом Группы RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Мы находимся в преддверии трансформации семейной ипотеки. По некоторым оценкам, на этой информации в октябре продажи подскочили в полтора раза. Действительно ли на слухах о трансформации изменилась ситуация с продажами?

Михаил Гущин: В последние три месяца мы действительно увидели большую активность на продажах жилой недвижимости. По некоторым нашим проектам они выросли в два, иногда в три раза. На самом деле, это совпадение нескольких факторов. Во-первых, первый скачок и интерес мы увидели в августе. Я связываю это с падением ключевой ставки, снижением ставок по депозитам и ожиданием ещё большего снижения.

Для инвесторов, которые держали деньги на депозитах, постепенно стало очевидно, что их надо выводить. Самый понятный способ инвестирования — в недвижимость, потому что все понимают текущую инфляцию. Мы видим её в официальных публикациях и, неофициально, в магазинах.

Так что, понятный способ сбережения для российской действительности — это недвижимость.

Максим Морозов: Понятный консервативный инструмент.

Михаил Гущин: Совершенно верно. Даже если я не смогу жить там сам, смогут мои дети или внуки. Или же я смогу сдавать и извлекать понятный доход. Второй фактор — это капитализация стоимости, рост цены. Мы понимаем, что с точки зрения цен в последние два года рынок недвижимости фактически стоял. Так что, здесь, безусловно, есть определённый потенциал для дальнейшего роста даже в силу инфляции. Приведу несколько цифр из нашего большого анализа, в котором мы собрали статистику по рынку недвижимости Петербурга и Москвы за последние 20 лет.

Мы увидели интересную закономерность — рост цен всегда на пару процентов больше, чем рост себестоимости. Фактически цена на недвижимость растёт быстрее, чем себестоимость.

Именно это и приводит к определённому росту цен. То есть, цена всегда имеет повышательный тренд: даже если сгладить резкие скачки, рост цен за последние 20 лет составлял 6%-7% в год. В какие-то периоды он был нулевым, в какие-то — рос на 15%-20% в год. Однако на сглаженном графике рост составил порядка 6%-7% в год. Если эта закономерность имела место в предыдущие 20 лет, мы верим, что это произойдёт и в следующие. Так что, свои прогнозы и инвестиции в девелопмент мы строим именно на этих предпосылках.

Максим Морозов: Если говорить о трансформации семейной ипотеки, то насколько это сильно ударит по рынку? Есть ли достойные альтернативы?

Михаил Гущин: Последние год-полтора 80% сделок по ипотеке — это семейная ипотека. Текущий ажиотаж, увеличение продаж в полтора-два, а то и в три раза прежде всего связано с ожиданиями её трансформации. Это очень понятный фактор. Те, у кого есть возможность взять льготную ипотеку сейчас, пользуются ей. Если целевая аудитория этой ипотеки будет уменьшена, это, безусловно, достаточно прилично скажется на рынке. В то же время есть другая тенденция — снижение ключевой ставки Центробанка и соответствующее реинвестирование денег с депозитов в недвижимость. Эти две разнонаправленные тенденции вряд ли приведут к падению рынка или к значимому замедлению.

Максим Морозов: В последнее время многие девелоперы делали ставку на собственные финансовые инструменты, например, рассрочку от застройщика. Какие альтернативные инструменты покупки могут восполнить отсутствие массовой льготной ипотеки?

Михаил Гущин:

На мой взгляд, заменить льготную ипотеку способна только рассрочка.

Стопроцентная оплата с учётом того, что недвижимость будет построена через год или два, — достаточно серьёзное бремя для покупателя. С другой стороны, это рискованный инструмент как для девелоперов, так и для людей, которые им пользуются. Для девелоперов это потенциальные риски расторжения таких договоров. Клиент же в свою очередь должен планировать свои действия наперёд, размер платежей больше, чем по ипотеке. В этом случае нужно очень точно рассчитывать свои силы. Кстати, объём переплаты процентов по рассрочке значимо ниже, чем по ипотеке.