Минфин против расширения «семейной ипотеки»: что будет с льготными программами

За апрель в Петербурге выдали ипотечных кредитов почти на 15,5 млрд руб. Это на 2% меньше в сравнении с мартом, следует из данных Объединенного кредитного бюро. Данные можно было бы считать погрешностью, но на деле спрос на жилищные кредиты стабильно снижается последние несколько месяцев. Причем такая картина наблюдается не только в городе на Неве, но и по всей стране. Не способствуют положительной динамике также различные законодательные ограничения. Об этом и не только в продолжение беседы обозревателя Business FM Петербург Максима Тихонова с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Максим Тихонов: Предлагаю сегодня вновь затронуть тему ипотеки. Министр финансов Антон Силуанов выступил против расширения условий программы семейной ипотеки для семей, имеющих только одного ребёнка до 18 лет. Он отметил, что это повлечёт за собой дополнительные финансовые обязательства для бюджета, что крайне затруднительно в текущих экономических условиях. Насколько предсказуемым был такой исход?

Алексей Белоусов: Мы знаем, насколько эффективной была семейная ипотека. Когда в середине прошлого года она «неожиданно» закончилась, профессиональное сообщество, в том числе и «Объединение строителей Санкт-Петербурга», подготовило свои предложения по поддержке. В первую очередь мы готовили их к Госсовету, который проходил в апреле. 

Одним из предложений как раз было увеличение возраста семейной ипотеки. Мы полагали, что такое серьёзное расширение базы сумеет хорошо поддержать строительную отрасль. Учитывая ограниченность ресурсов, мы понимали, что экономический и финансовый блоки правительства будут возражать. Конечно, если бы ресурсы были бесконечными, они бы согласились.

Однако бюджет и возможности ФНБ по его пополнению определены параметрами, поэтому их позиция тоже понятна. К сожалению, победила именно она. Тем не менее у нас были достаточно серьёзные надежды. Мы рассчитывали, что пройдёт не 18, а хотя бы 14 лет. К сожалению, мы проиграли.

Максим Тихонов: Юлия, у вас было больше скепсиса или, наоборот, положительных ожиданий по этому поводу?

Юлия Ружицкая: Надежды были. Но я соглашусь с Алексеем Игоревичем: исходя из той риторики, которую в последнее время вело Министерство финансов, решение по отказу было ожидаемо.

В принципе, механика предоставления субсидированной льготной ипотеки большим пластам населения понятна. Ипотеку с господдержкой обещали всем, но только один раз.

Тем не менее семьи с детьми до 18 лет — это большая аудитория. Думаю, что в Министерстве финансов легко просчитали эту ситуацию и вполне предсказуемо дали отказ.

Максим Тихонов: Мы всё чаще говорим о различных ограничениях, например, бюджетных. На ваш взгляд, какие перспективы ожидают льготные программы в среднесрочной перспективе?

Алексей Белоусов: Те программы, которые действуют сейчас, без сомнения, сохранятся. Иначе на Госсовете было бы заявлено о прекращении поддержки и закрытии этих программ. 

Хотел бы ещё раз подчеркнуть, что надежды были. Так как другие наши предложения, в том числе по возвращению некоторых сегментов льготной ипотеки, были сразу же отметены. Они даже не попали в пул сформулированных предложений. Так что на самом деле надежда. Поэтому действующие программы, в том числе семейная ипотека для детей до 6 лет, будут сохраняться. Это абсолютно точно.

Если у кого-то есть такая возможность, надо обязательно ими воспользоваться. Особенно учитывая, что пока нет конкретных перспектив по поводу того, когда и какими темпами будет снижаться ключевая ставка.

Максим Тихонов: С одной стороны, программы, скорее всего, будут сохранены. С другой, можно было бы порезать лимиты.

Юлия Ружицкая: Последние новости сообщают нам, что лимиты как раз достаточные. Сейчас речь идёт о том, кому доступна такая программа. 

По тем действиям, которые совершает правительство, мы видим, что они поддерживают социально-значимые категории граждан. Также есть национальные проекты. Если ипотека с господдержкой может поддержать один из них, то такая субсидия будет иметь место. Нужно просто двигаться в этом направлении и дальше. 

Думаю, что бизнес-сообщество предложит такие варианты, которые бы коррелировали с интересами правительства. Тем не менее ипотека с господдержкой по-прежнему не будет массовой.

Максим Тихонов: Какие сегодня остаются возможности у нуждающихся в улучшении жилищных условий? И какие новые варианты готовы предложить банки и застройщики?

Алексей Белоусов: Во-первых, все действующие программы, о которых мы знаем, продолжают работать. Среди них семейная, сельская, арктическая и военная ипотеки. Поэтому если кто-то попадает в категории, претендующие на эти программы, то необходимо максимально их использовать. А вот ожидать расширения этого спектра нецелесообразно. Надо жить, исходя из того, что мы имеем сейчас.

Юлия Ружицкая: На сегодняшний день функцию новых предложений покупателям взяли на себя застройщики. 

Из наиболее популярных — программы трейд-ин для тех, кто улучшает свои жилищные условия. Эта программа буквально выходит на первый план. 

Раньше она носила формальный характер в виде посреднических действий по продаже квартиры, которые застройщики предлагали покупателям. Сейчас всё больше застройщиков выкупают старые квартиры и отправляют эти деньги в счёт оплаты новой. 

Гораздо проще взять ипотеку на недостающую разницу в стоимости квартиры даже по текущей высокой коммерческой ставке. Люди идут на это, потому что действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. Чаще всего это связано с изменениями в семье: рождением ребёнка или созданием новой семьи.

Так что этот механизм работает. Если человек заинтересован в сохранении денежных средств, застройщики предлагают программы рассрочек.

Максим Тихонов: Есть интересная новость про рассрочки: ЦБ отказался поддержать идею Антона Силуанова об изъятии застройщиками взятого в рассрочку жилья, которое стало бы хорошей гарантией для бизнеса. Что на этом фоне ожидает механизм рассрочки в будущем?

Алексей Белоусов: На самом деле ничего. Мы просто полагали, что использование механизма, от которого отказался Силуанов, позволит застройщику более эффективно создавать финансовые модели для поддержки будущих проектов. Однако финансовый блок, который отвечает за все позиции, по-прежнему силён. Поэтому, к сожалению, не все предложения проходят, как по семейной ипотеке, так и по этому механизму. Так что застройщики будут жить и работать так же, как и до этого.

Максим Тихонов: Но отказываться от рассрочки никто не будет?

Алексей Белоусов: Нет. Как сказала Юлия Александровна, этот инструмент фактически выступил поддержкой ушедшей массовой ипотеки. Это реальный выход для покупателей жилья, которые не могут воспользоваться субсидированной ипотекой.

Юлия Ружицкая: Сейчас мы имеем два типа рассрочек. Первую застройщик предоставляет на этапе строительства. 

Это рассрочка до ввода в эксплуатацию по договору долевого участия. Как правило, она — абсолютно безрисковая для застройщика: если финансовые обязательства дольщика не исполнены, то он просто не получит квартиру. 

Так что никакие риски не ложатся на застройщика. Тем не менее период стройки достаточно длительный – в среднем 2-3 года. На этот период можно взять рассрочку и внести её в стоимость квартиры в течение трёх лет. 

В свою очередь, длительные рассрочки на уже готовое жильё были запрещены. То есть сейчас законодательно невозможно продолжать оплачивать квартиру, после въезда и регистрации права собственности. Более того, Росреестр не пропускает такие сделки. 

Если речь идёт о договорах долевого участия, то оплатить после передачи квартиры уже невозможно. Собственность просто не оформится. Этот инструмент будет постепенно уходить из арсенала застройщиков в пользу договоров аренды с правом выкупа или других юридических форм. Тем не менее рассрочка, как суть, останется.

Максим Тихонов: Дополните, Алексей Игоревич?

Алексей Белоусов: Да, конечно. 

Когда профессиональное сообщество предлагало этот механизм, планировалось создать дополнительные гарантии для застройщика. Это точно было бы интересно всем. Мы предлагали разделить риски вместе с государством, чтобы нам было немного проще.

Мы предполагали, что это будет плечо, которое государство поставит нам в непростой период. Но, как я уже сказал, этого не случилось.

Максим Тихонов: Как говорил классик, ваши ожидания — это ваши проблемы.