Рост выдачи ипотеки и отмена комиссии за льготные кредиты: о ситуации на рынке

Ипотека показала позитив: выдача жилищных кредитов в апреле выросла на 13% по сравнению с предыдущим месяцем. К такому выводу пришли аналитики Банка России, подчеркнув, что основной объем по-прежнему приходится на госпрограммы. Неплохо на этом фоне выглядит Северная столица. К началу мая число соответствующих сделок на новостройки приблизилось к 40% от всех заключенных договоров долевого участия, подсчитали в DataFlat. Выросли, правда, и цены. За 1 квадратный метр сейчас в среднем просят около 295 500 рублей. В сравнении с декабрем 2024 года прирост составил примерно 8%, а с апрелем 2024-го — 19%. Об изменениях на рынке в продолжение беседы обозревателя Business FM Петербург Максима Тихонова с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Максим Тихонов: Крупнейшие банки отменили комиссию за выдачу льготных кредитов. Изменения затронули семейную ипотеку, IT-ипотеку, дальневосточную и арктическую программы. Решение было принято после критики президента. Многие застройщики одобрили такой шаг, но также выразили ряд опасений: речь о возможном падении объёмов выдачи ипотеки на фоне давления на кредитные организации со стороны государства. Разделяете ли вы эти опасения?

Алексей Белоусов:

Действительно странно, что крупные, системообразующие банки, которые дают ипотеки, отчитываются о рекордных прибылях, но при этом продолжают брать комиссию с такого социально-ответственного участка, как обеспечение граждан доступным и комфортным жильём. Тем самым они увеличивают стоимость квартир.

Эту мысль и застройщики, и профессиональные сообщества попытались донести до президента на Госсовете. Именно там была высказана совершенно справедливая критика: если вы зарабатываете хорошие деньги, то не стоит тратить их только на себя. Если не доплачивают, то, может быть, не нужно брать комиссию. В конце концов её платит не застройщик, а покупатель жилья. Исходя из этих соображений, было предложено убрать комиссию. Именно это предложение поддержал наш президент. Правда, после этого банки сказали, что будут хуже работать и потеряют финансовый интерес. Что на самом деле достаточно странно.

С одной стороны, они говорят, что зарабатывают триллионы и не знают, куда девать прибыль. С другой, не хотят работать без комиссии. Я думаю, что решение было справедливым. На мой взгляд последствий с точки зрения эффективности работы банковского сообщества не будет.

Юлия Ружицкая: Возможен сценарий с ужесточением требованием к заёмщику. Сокращение объёма выдачи может случиться за счёт ухудшения статистики одобрений. Однако пока эти опасения не реализовались, поэтому держим руку на пульсе.

Максим Тихонов: А что лучше для бизнеса: комиссия или более жёсткие условия?

Юлия Ружицкая: Для бизнеса хороши понятные, желательно не меняющиеся во времени условия. Нам важно, чтобы достаточно широкая аудитория смогла позволить себе ипотеку. Если требования к заёмщикам будут ужесточаться, платежеспособная аудитория будет сокращаться.

Алексей Белоусов: Добавлю, что самое выгодное для покупателей жилья – это мягкие условия для бизнеса и отсутствие комиссии.

Максим Тихонов: Давайте поговорим о гипотетическом балансе. Как нивелировать риски со стороны застройщиков и банков и достичь золотой середины?

Алексей Белоусов: 

Нивелировать очень сложно. Для этого нужен арбитр, который скажет, кто прав, а кто — нет. К сожалению, у нас нет специалиста, который будет регулировать эти вещи.

Подобные регуляторные сигналы поступают с таких совещаний как Госсовет. На них принимаются такие решения, как, например, отказ от комиссии. Однако он собирается раз в год, а мы живём в довольно переменчивое время. Турбулентные явления заставляют нас очень быстро принимать решения. Сейчас условия изменения законодательства происходят динамично.

Максим Тихонов: Дополните, Юлия?

Юлия Ружицкая: Всё упирается в высокую ключевую ставку. В этот период все будут изощряться на разные манеры, чтобы хоть как-то снизить финансовую нагрузку и на дольщиков, и на застройщиков, и на банки.

Максим Тихонов: Как решение с комиссией повлияет на покупателей?

Юлия Ружицкая: Комиссию выплачивал застройщик. Так что для покупателей ситуация не изменилась.

Максим Тихонов: Тем не менее, есть мнение, что застройщик перекладывает все издержки непосредственно на покупателя.

Юлия Ружицкая: Ипотечный стандарт начала года предписывает не закладывать комиссию в цену. Все дисциплинированные застройщики так себя и ведут.

Алексей Белоусов: Совершенно точно.

Отсутствие комиссии не заставит покупателей жилья снимать деньги с депозитов. Это мы хорошо понимаем. Не только наша, но и многие другие отрасли ждут, когда ключевая ставка пойдёт вниз. Она мешает развитию и является стопроцентным тормозом и мелкого, и среднего, и даже крупного бизнеса.

Тем отраслям, в которых не участвует государство, приходится очень непросто.

Максим Тихонов: На днях ЦБ дал новый прогноз: в рамках базового сценария средняя ключевая ставка в 2025 году составит 19,5-21,5% годовых. А в 2026 — 13-14%. Получается, что рынок недвижимости ждёт оживления только в 2026 году. Насколько застройщики готовы к такому варианту? И есть ли такое ощущение, что этот год действительно будет потерян?

Алексей Белоусов: У меня возникает несколько вопросов к прогнозам Центрального банка. Первый — почему в этом году они планируют сохранить ставку практически такой же высокой, как и в течение первого полугодия. И второй — какие предпосылки в 2026 году позволят снизить ключевую ставку на 6-7%?

Что произойдёт в 2026 году по отношению к 2025-му? Что такого они знают, что позволяет им делать такие оптимистичные прогнозы? Тем не менее, если это сбудется, мы будем только рады.

Если бы они сделали прогноз на 10-12, я бы просто поаплодировал.

Максим Тихонов: Юлия, вы верите, что в следующем году ставка действительно опустится до 13-14%?

Юлия Ружицкая: Я надеюсь, что прогнозы делают умные люди. Более того, сейчас я выступлю как оптимист.

Предлагаемые в прогнозе условия существенно лучше текущих.На сегодняшний день — это самое сложное для застройщика. Во-первых, с точки зрения строительства: стоимость заёмного проектного финансирования. Во-вторых, с точки зрения продажи недвижимости, потому что ставка по ипотеке 27-28% — это что-то нереальное.

Люди не могут её взять, даже если бы хотели, потому что они проходят по ежемесячному доходу. Все прогнозы, которые говорят о каком-либо снижении, — это рост рынка. Если ставка начнёт снижаться уже сейчас, значит рынок будет расти. И это хорошо.

Максим Тихонов: Есть цифра и на 25 год – 19,5%.

Юлия Ружицкая: Значит, будем расти.

Максим Тихонов: Ставка 19,5% — это достаточный сигнал для покупки недвижимости?

Алексей Белоусов: Конечно, нет.

Реальный драйв в строительном бизнесе появится только тогда, когда ставка снизится хотя бы до 10-12%. Это абсолютно точно будет очень серьёзным толчком. А плюс-минус 2% никак не повлияют на общую тенденцию.

Граждане же всё понимают. Допустим, банк даёт нам заработать на ровном месте 20%. При том, что официальная инфляция — 10. Получается, что реальный бизнес — это те 10%, которые мы зарабатываем между инфляцией и действующей ставкой. Банки дают в два раза больше: фактически ты зарабатываешь 10% со своих денег. Поэтому они идут и вкладывают. Если бы было другое соотношение, наверное, они бы подумали о том, чтобы эти деньги, в том числе попали в недвижимость. Однако пока мы этого не видим.

Юлия Ружицкая:

По расчётам аналитиков, комфортная ставка по ипотеке — 12-14%. Это то, что люди готовы брать. Расчёты сделаны, исходя из ежемесячного платежа, который требуется по ипотеке. Все считают от средней цены лота и говорят, что только при ставке 12-14% существенная часть жителей Санкт-Петербурга сможет позволить себе ипотеку.

Иначе они просто не смогут получить одобрение в банке по среднему доходу. Тем не менее сейчас есть люди, которые понимают, что недвижимость будет расти. Выход новых объектов на рынок действительно небольшой. Тот, кто имеет возможность сохранить что-то в недвижимости, понимает, что перспективный рост цен даёт такую возможность. Подобные инвесторы приходят к нам всё чаще.

Максим Тихонов: Сейчас все в режиме ожидания. Допустим, скоро выведут ряд объектов, которые были запланированы ранее. Насколько рынок готов к этому? Что с ним будет дальше?

Юлия Ружицкая: Дальше будут появляться те, кто откладывал этот выход.

Сейчас действительно выходят те застройщики, у которых высокий запас прочности. Чаще всего это вывод очередей уже строящихся проектов. Либо это очень точечные проекты в хороших локациях с востребованным продуктом.

Остальные будут принимать решение о выходе в продажу позже.