Ситуация на рынке новостроек: аналитики ждут снижения общих продаж жилья на 20%

Рынок новостроек балансирует на грани. По прогнозу аналитиков «Дом.РФ», общие продажи жилья по итогам 2025 года при нынешней ключевой ставке могут снизиться на 20, а то и на 25 %. А предложение, согласно одному из сценариев, к 2027 году рухнет на четверть. Особенно это актуально для крупных городов. Непростую ситуацию и пути выхода из нее обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Максим Тихонов: Некоторые участники рынка прогнозируют, что к 2027 году Россия может столкнуться с заметной нехваткой нового жилья. Причина в том, что застройщики стали осторожнее запускать новые проекты, а старые в свою очередь начали постепенно заканчиваться. Насколько оправданы такие риски?

Алексей Белоусов:

Это, скорее, не риск, а констатация факта. На самом деле спрос изменился минимально. Если у человека было желание улучшить условия или, например, купить квартиру детям или родителям, то оно по-прежнему сохранилось.
Если говорить про новые предложения, то застройщики действительно стали более аккуратно и вдумчиво относиться к каждому проекту.

Раньше было понятно, что будет с рынком, с перспективой на несколько лет вперёд. Исходя из этого строились долгосрочные стратегии, по которым застройщики могли спланировать запуск двух-трёх, а может и десятка новых проектов, в зависимости от возможностей компаний. Сейчас же нельзя относиться к долгосрочному прогнозированию таким образом. Мы находимся в условиях большой турбулентности. Поэтому осторожность — это главный девиз.

Максим Тихонов: Юлия, сколько проектов в год можно реально запускать на данный момент?

Юлия Ружицкая: Сейчас на рынок действительно выходит не так много проектов. В этом случае прогноз относительно снижения объёма предложений к 2027 году вполне логичен.

Сейчас на рынок в основном выходят проекты с запасом прочности, которые чувствуют себя достаточно уверенно. Дефицит в большей степени коснётся низкомаржинального сегмента. Это сегмент доступного жилья, где по финмодели маржинальность застройщика была минимальной.

В этих случаях сомнения могут заставить застройщика отложить проект. В более дорогом сегменте такие опасения возникают у застройщиков в меньшей степени.

Максим Тихонов: Как на этом фоне можно оценить вероятность резкого снижения цен на недвижимость?

Алексей Белоусов: К этому тезису нужно относиться очень осторожно. Я бы сказал, что надо опасаться не снижения, а резкого повышения цен на жильё. Конечно, это связано с теми вещами, о которых сейчас говорила Юлия Александровна.

В первую очередь количество строящегося жилья снижается в том сегменте, который является наиболее доступным. Соответственно, в условиях дефицита цена будет расти.

Исходя из долгосрочной перспективы, стоит принимать решения уже сейчас. Может быть, нужно приобрести квартиру, пока цена на неё не пошла вверх.

Максим Тихонов: На самом деле ситуация со спросом тоже крайне неоднозначная. Например, по данным DataFlat, в мае 2025 года на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти было заключено чуть более четырёх тысяч сделок. Это на 37% меньше год к году: по оценкам аналитиков, в Петербурге продажи упали на 40%, а в области — на 28%. Возникает вопрос, может быть эта цена не совсем подходит для стимулирования спроса?

Юлия Ружицкая: Статистика — коварная вещь. Всё зависит от того, о каких данных мы с вами говорим. DataFlat считает количество заключённых договоров долевого участия: их снижение действительно существенное. Однако мы уже говорили о том, что сейчас растёт доля продажи квартир в уже готовых домах от застройщика.

На момент ввода остаётся очень много квартир. Застройщики имеют товарный запас и осознанно продают квартиры в готовом состоянии по более высокой цене. В данном случае статистика некорректна, так как много договоров заключается по той форме, которую эта аналитика не видит.

К этой форме как раз относятся договоры купли-продажи на новостройки от застройщика. Конечно же, снижение продаж без льготной ипотеки — это очевидный факт. Однако если мы будем рассматривать весь объём рынка, пропорция снижения между городом и Ленобластью несколько другая. Конечно же, Ленинградская область упала гораздо сильнее.

Максим Тихонов: Тем не менее, стимулировать покупателей всё равно надо. Другой вопрос, как это сделать?

Алексей Белоусов:

Самый простой способ стимулирования — тот, который государство применяло в предыдущие годы. Мы хорошо знаем, насколько эффективно работала льготная ипотека.

Кроме того, часть этой ипотеки сохранилась. В данный момент именно она является определённым драйвером, который обеспечивает от половины до двух третей продаж всех квартир, проходящих по договорам долевого участия. Было бы неплохо, если бы она сохранилась на более долгосрочный период. Однако пока мы не видим сигналов, пришедших с федерального уровня, о том, что государство в дальнейшем готово финансировать такую льготную ипотеку.

Тем не менее возможны ещё два источника поддержки — это сами застройщики и банки. К сожалению, от банков мы также не всегда видим позитивных движений, которые бы облегчили жизнь застройщика или покупателя жилья.

Во многом поэтому застройщикам приходится придумывать различные схемы, в первую очередь связанные с рассрочкой.

Максим Тихонов: Юлия, может быть вам видятся какие-нибудь необычные механизмы или нестандартные решения?

Юлия Ружицкая: На самом деле всё уже придумано до нас. Действительно, застройщики предлагают рассрочку. Они активно используют такую форму взаиморасчётов, как трейд-ин: то есть продажу старого жилья покупателя с одновременным приобретением новой квартиры. Конечно, возвращение господдержки в той или иной форме было бы хорошим решением.

Возможно, стоит рассмотреть введение льготной ипотеки для ограниченных групп населения. Сейчас, например, неоднократно обсуждалась ипотека с господдержкой для участников СВО и их семей. Точечная ипотека наверняка поддержала бы рынок и сделала социально значимые проекты более рабочими.

Поэтому будем надеяться, что такой инструмент всё-таки вернётся.

Максим Тихонов: Важно заметить, что вопреки прогнозам многих аналитиков, ЦБ снизил ключевую ставку до 20%. Какими вам видятся последствия данного решения?

Алексей Белоусов: Они практически не повлияют на рынок. Однако даже небольшое снижение ставки потенциально может создать тренд.

Если бы ЦБ предпринимал такие шаги каждый месяц, к концу года мы бы чётко почувствовали изменения рынка. Мы бы увидели, как люди начали массово пользоваться обычной ипотекой, под те же 11-12%. Именно под такие проценты покупатели жилья готовы брать и обслуживать ипотечные кредиты.

Мы бы увидели, как принципиально поменялось лицо нашего рынка: насколько взлетели продажи и насколько быстро застройщики начали вводить подмороженные в силу уже названных условий проекты.

Максим Тихонов: Можно ли предположить, что до конца 2025 года будут и другие снижения ключевой ставки?

Юлия Ружицкая:

Можно сказать, что дальнейшее снижение будет. Аналитики Центробанка уже неоднократно заявляли, что средняя ставка по году будет в районе 20%. Это означает, что её всё ещё нужно снизить.

Тем не менее стоит отметить, что уже произошедшее снижение очень позитивно повлияло на рынок. Например, сейчас те, кто имел деньги на депозитах с целью сохранения, активнее смотрят в сторону недвижимости, понимая, что ставки по депозитам будут снижаться. Тенденция явно прослеживается. Сейчас на вкладах лежат такие суммы, на которые можно несколько раз купить всю недвижимость, присутствующую на рынке. Это говорит о том, что с большой долей вероятности цены будут только расти. Также сейчас пошло достаточно серьёзное расслоение.

Первичный рынок и новостройки после ввода от застройщика — это востребованное жильё. Соответственно, оно дорожает. В свою очередь не дорожает вторичное жильё — морально устаревший старый фонд. Те, кто вкладывает деньги, в меньшей степени смотрят в сторону такого жилья.

По моим прогнозам, сейчас большим потенциалом роста будут обладать апартаменты. На сегодняшний день именно они являются недооценённым рабочим инструментом для целей сохранения.