Алексей Муравьев: о ценах на жилье и учете логистики при покупке недвижимости

Продажи жилья в Северной столице и пригородах за год значительно сократились. К концу сентября было заключено лишь 45 000 сделок, что на четверть меньше, чем за тот же период 2024-го, подсчитали аналитики «Петербургской Недвижимости». Причины резкого спада — отмена общедоступной льготной ипотеки, а также заградительная ключевая ставка. Ситуацию на рынке обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с директором по маркетингу «НОВОСЕЛЬЕ девелопмент» Алексеем Муравьёвым.

Максим Тихонов: Сейчас многие потенциальные покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию из-за высокой ключевой ставки. Как можно оценить текущий момент на рынке? Это всё-таки время возможностей для покупателя или период неопределённости?

Алексей Муравьёв:

То, что сейчас происходит, — это попытка заскочить в последний вагон уходящего поезда. Многие на рынке ждут, что цены у застройщиков пойдут вниз. Это колоссальная ошибка просто потому, что цены уже выросли. Это произошло из-за изменения ключевой ставки, которое повлекло за собой изменение и процента по проектному финансированию новых проектов.

Сейчас все они выходят в 26-30%. Люди этого не видят, потому что до сих пор существует достаточно большой объём предложения. Спрос не очень высокий, поэтому объём старого предложения вымывается довольно медленно. Скоро произойдёт шоковый момент, когда закончится старое предложение и на рынке останутся только проекты, вышедшие с начала 2025 года. Здесь и будет момент истины.

Максим Тихонов: Один из главных стоп-факторов при покупке жилья в новой локации — это неразвитая социальная инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники и так далее. Как, на ваш взгляд, должна решаться эта проблема? И есть ли примеры успешного опережающего развития?

Алексей Муравьёв: Это тема про сферического коня в вакууме. Конечно, хочется купить жильё по доступной цене в локации, где есть и транспортная доступность, и социальная инфраструктура.

Ситуации бывают разные. Например, кто-то голосует рублём и покупает там, где цена ниже всего. Однако при этом он получает очень высокую плотность застройки, пробки на въезде и выезде в часы пик, отсутствие парковочных мест и, конечно же, отсутствие социальной инфраструктуры.

В этом случае локация Новоселье — это показательный пример. В 2012 году одной из главных проблем было отсутствие социальной инфраструктуры. Сейчас уже построено шесть детских садиков, три школы и поликлиника на 600 посещений.

Максим Тихонов: Немаловажный фактор, особенно для выбора пригорода, — это ещё и транспортная доступность. На что сегодня, помимо личного автомобиля, может рассчитывать покупатель, выбирая жильё за городом?

Алексей Муравьёв: Конечно, логистика очень важна. Это, несомненно, плюс локаций, которые находятся около города, например, в Ломоносовском районе. В их случае есть географическое расположение, благодаря которому человек получает и выезды на КАД, и близость к ЗСД. Это также и различные маршруты, с помощью которых можно добраться до практически любой точки города в пределах 40-45 минут. Конечно, такие локации надо рассматривать, потому что общественный транспорт довольно важен. Тем не менее сейчас личный транспорт есть практически у каждого. В семье может быть не одна, а две машины. Так что я бы ставил во главу угла те проекты, в которых делается акцент на логистике для личного транспорта.

Максим Тихонов: В последнее время понятие «комфортная среда» стало модным трендом. Среди девелоперов активно обсуждается качество жизни и плотность застройки. Как эти параметры влияют на комфорт жителей в данный момент и на стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе?

Алексей Муравьёв: На самом деле это давно не мода, а маст хэв. Все застройщики стараются сделать их локации и проекты более комфортными. Например, о комфорте локации Новоселье можно сказать, посмотрев на цифры. Максимальная плотность застройки — девять тысяч метров жилья на один гектар. В других локациях, например, Мурино или Кудрово, 25 000 метров жилья на один гектар. Кроме того, в центре Новоселья есть два проекта, в которых плотность застройки ещё ниже — 7 500 метров. Отсюда сразу идут парковочные места в достаточном количестве, озеленение и прогулочные зоны, потому что пространство позволяет это сделать. Более того, высотность застройки в локации максимум 12 этажей. При этом все застройщики стараются строить не выше девяти. Так что это очень комфортная среда.

Максим Тихонов: Поговорим о портрете покупателя загородного или пригородного жилья сегодня.

Алексей Муравьёв:

Сейчас очень активно используется такой финансовый инструмент, как семейная ипотека. Также есть IT-ипотека, которая доступна только проектам в Ленинградской области.

Могу сказать, что этот инструмент активно используется на примере той же локации Новоселье. Поскольку один из главных инструментов — это семейная ипотека, соответственно, основа — это семейные покупатели.

Проекты, которые решают проблемы семейных покупателей, сейчас на коне. Опять-таки для семей очень важна среда: озеленение и пространство в принципе.

Так что целевая аудитория очень простая — те, кто хотят купить квартиру на юге города. Сейчас, из-за сильного развития социальной инфраструктуры, покупатели также рассматривают северные районы для покупки. Помимо комфортной среды, есть ещё один фактор — это цены, которые в два раза ниже, чем в городе. Это возвращает нас к вопросу про инвестиционную привлекательность: с 2012 по 2025 год цены в Новоселье выросли в три раза.

Максим Тихонов: Часто покупатели ориентируются на цену здесь и сейчас, но не всегда прогнозируют её в перспективе. Какие факторы, помимо инфляции, реально влияют на долгосрочную стоимость недвижимости в новой локации на данный момент? И можно ли уже сейчас спрогнозировать рост?

Алексей Муравьёв: Я стараюсь не делать прогнозы, особенно в такие волатильные периоды.

Надо понимать, что цены, конечно же, будут подрастать к городу. С точки зрения инвестиций необходимо смотреть комплексно: на развитие локации и социальной инфраструктуры, транспортную доступность, наличие проектов, которые уже строятся.

Также нужно учитывать, как строятся эти проекты, насколько они комфортны, отвечают ли текущим реалиям и так далее.

Максим Тихонов: Как на фоне роста ставок по проектному финансированию и цен на стройматериалы девелоперам удаётся сохранять баланс между себестоимостью и качеством? И не приведёт ли это к тому, что новостройки следующей волны будут хуже по своим характеристикам?

Алексей Муравьёв: Конечно, можно пофантазировать, но я не могу отвечать за других. В комфорт-классе — монолитный каркас и кирпичный фасад, достаточно большая средняя площадь квартиры, благоустройство, озеленение и прочее. Это всё стоит денег и, конечно же, дорожает.

Это приведёт не к потере качества, а к росту цен. Чудес-то не бывает. У одних застройщиков однозначно может упасть качество, у других оно не упадёт, потому что изначально было низкое. 

Какие-то застройщики будут думать, что происходящее сейчас это не просто проблема, а возможность, например, повысить качество на фоне других застройщиков. Они могут сделать свой продукт лучше и за счёт этого объяснить рынку, почему цена выросла. Она ведь растёт не из-за того, что мы докрутили проект и сделали его комфортнее и качественнее. Но при этом мы сможем объяснить рост цены, исходя из роста проектного финансирования, ставки, роста цен на строительно-монтажные работы, материалы и так далее.

На мой взгляд, более правильная стратегия в такой ситуации — это вклад в свой продукт, чтобы у вас были лучше и проект, и продукт, и локация.