Олег Изотов, «Авито Недвижимость»: готовый арендный бизнес показывает себя как крепкий сегмент

Объём инвестиций в российскую недвижимость в первом квартале 2026 года достиг почти 140 млрд рублей. Это на 25% больше, чем в 2024-м, сообщили аналитики IBC Real Estate. Рынок коммерческой недвижимости адаптируется: предложение планомерно растет, а спрос стабилизируется после пиковых значений прошлых лет. Что происходит с рынком коммерческой недвижимости и чего ждать во втором полугодии — обозреватель Business FM Петербург Анна Лейбук обсудила с управляющим директором категории «Коммерческая недвижимость» компании «Авито Недвижимость» Олегом Изотовым.

Анна Лейбук: Какие общие тренды спроса и предложения можно отметить на рынке коммерческой недвижимости в 2025 году и первом квартале 2026-го?

Олег Изотов: В 2025 году произошёл рост предложений абсолютно во всех сегментах. По всей России количество предложений на продажу выросло примерно на 9%. В свою очередь, количество объектов в аренду на 14%. Обратная сторона медали — это коррекция спроса, которая произошла во второй половине прошлого года. То есть, спрос меняется на прохожие проценты — плюс-минус 9-20% как в сегменте продажи, так и в сегменте аренды.

Перейдём к 2026 году. На мой взгляд, он во многом будет судьбоносным для рынка коммерческой недвижимости.

Понятно, что бизнес уже давно знал, как будут меняться НДС, лимиты по налогам УСН и ОСН. В январе-феврале 2026 года реакция рынка хорошо отражала этот тренд. Спрос корректировался достаточно существенно — порядка 20% и в продаже, и в аренде год к году. Тем не менее в марте рынок начал постепенно адаптироваться к тому, что произошло. В связи с этим спрос продолжает возвращаться. Например, в марте рост в сегментах офисов Москвы, Татарстана или Санкт-Петербурга составляет порядка 10% месяц к месяцу. Однако картина будет менее позитивной, если смотреть изменения год к году.

Не стоит забывать, что в последние два года у нас был ажиотажный спрос на коммерческую недвижимость. Люди активно искали альтернативу депозитам и вкладам. Отмечу, что к нам пришли многие инвесторы из жилья. Так что важно смотреть на последние три года, потому что сейчас спрос стабилизируется до рыночных значений.

Анна Лейбук: Какие тенденции на рынке коммерческой недвижимости мы можем увидеть в ближайшем будущем?

Олег Изотов: В первой половине 2026 года мы продолжим расти по количеству объектов. У нас было достаточно много проектов, которые переносились. В основном это касается офисного сегмента недвижимости. На самом деле всё зависит от срока строительства: в среднем офисы строят три года, склады — год. Так что все переносы в первую очередь коснулись офисов.

В первом полугодии подрядчики уже пытаются реализовывать объекты. Если верить официальным прогнозам ставки ЦБ, то во втором полугодии начнёт возвращаться спрос на покупку.

Вместе с этим мы видим, как, например, склады начали корректировать арендные ставки ещё в 2025 году. В этом плане они стали первопроходцами и в конце года скорректировались примерно на 9%. Сейчас за ними последует второй эшелон с офисами. Это должно помочь мотивировать арендаторов больше смотреть в сторону офисных помещений. Ведь ставка корректируется, чтобы стимулировать спрос. Сейчас такой подход частично помогает в складах в некоторых регионах. Думаю, что офисы тоже потянутся. Так что, в первом полугодии мы ожидаем рост количества предложений. Во втором же — возврат того спроса, который успел побаловать нас в 2024 и 2025 годах.

Анна Лейбук: Какие новые инструменты для работы с коммерческой недвижимостью уже внедряет или планирует внедрить Avito в ближайшем будущем?

Олег Изотов: Мы смотрим в сторону развития искусственного интеллекта. Пока что рынок коммерческой недвижимости менее позитивно бежит в сторону ИИ. Тем не менее, мы помогаем делать базовые улучшения, например, с описанием объявлений. Плюс мы работаем над качеством объявлений и безопасностью пользователей и продолжаем совершенствовать алгоритмы нашей модерации. Мы уже научились верифицировать собственников — и юрлица, и физические лица. У нас есть два фокуса — это удобство и безопасность. Мы продолжаем смотреть на искусственный интеллект и адаптировать нашу категорию к тем реалиям, которые нам диктует рынок.

Анна Лейбук: Что сегодня происходит в офисном сегменте?

Олег Изотов: Эта категория продолжает демонстрировать то же, что и склады в 2025 году. Сейчас ставки в некоторых сегментах корректируются примерно на 9-10%. В разных классах может быть по-разному. Всё зависит, в том числе от региона. Например, в Санкт-Петербурге сегменты класса А до 100 метров — это любимчики частных инвесторов. В первом квартале 26 года они показывают коррекцию примерно на 9%.

На мой взгляд, этот тренд сохранится до тех пор, пока девелоперы и собственники помещений не нащупают возврат спроса. Повторюсь, предложение в арендном сегменте зависит от двух факторов — спрос и фактическая ставка.

В любом случае, девелоперы продолжают строить, так что объектов будет много. Общий тренд на рынке связан с тем, что все смотрят в сторону качества. Ведь когда идёт конкуренция между большим количеством объектов, конечно же, побеждает качество.

Анна Лейбук: Для каких целей сегодня покупают офисы? Это связано с основной деятельностью компаний, например, расширением, сокращением им открытием новых точек или это, скорее, способ распределить активы и запустить самостоятельное направление бизнеса?

Олег Изотов: По нашей оценке, треть покупателей Москвы берут офисы, чтобы реализовать потребность в уменьшении или увеличении площади. Вторая часть, тоже около 30%, — чтобы извлекать из этого объекта какой-то доход. Условно говоря, они сдают его в аренду и потенциально «упаковывают» в готовый арендный бизнес.

Анна Лейбук: Раз уж вы упомянули так называемые ГАБы, расскажите, что происходит с этим рынком сейчас?

Олег Изотов: На самом деле, это достаточно интересный сегмент. Его очень сложно вычленять против других сфер.

Однако вопреки общим трендам рынка, ГАБы показывают более позитивную динамику. По большому счёту ГАБы — это актив, в котором основным предметом сделки становится недвижимость. При этом здесь есть определённый арендный поток. Они показывают себя как более крепкий сегмент. В принципе, он корректируется ниже значений классических складов или офисов.

На мой взгляд, этот тренд будет продолжаться, потому что ГАБы универсальны. Они могут адаптироваться под разные сегменты. Сейчас все привыкли, что ГАБы — это условная продуктовая сеть с арендным потоком или процентом от товарооборота. Одна мы видим, что в этом разделе на нашей площадке появляются и офисы, и склады, и ГАБы с кладовками. Прелесть этого рынка в том, что сегодня ГАБы — это стрит-ретейл, первый этаж, первая линия. Завтра же это может быть light industrial где-то в области.

На мой взгляд, таких объектов будет больше. Спрос на них также будет переходить больше, чтобы помочь тем инвесторам, которые сейчас держат деньги в банке, найти альтернативный сценарий инвестирования.

Анна Лейбук: Почему рынок ГАБов активно движется в направлении кладовок? И почему это может стать трендом?

Олег Изотов: Источник этого тренда — снижение средней площади приобретаемого жилья. Людям просто негде хранить вещи. В этом случае как раз кладовки приходят на помощь.

На них есть спрос, поэтому появляются операторы, которые управляют этими кладовками. Они в свою очередь стараются адаптировать форматы под потребности того или иного поколения.

Например, если мы говорим про более старшее поколение, то они делают маленькие коробки без дополнительного функционала. Для более молодого поколения операторы переформатируют кладовки под конкретные задачи. Например, делают гардеробную или хранилище для небольших средств передвижения таких как самокаты и велосипеды и так далее.

Операторы кладовок видят тренд на снижение площади и понимают, что людям это надо. Так что они стараются активно предлагать им свои варианты, адаптируя формат этих кладовок под то или иное поколение.