«Глубокая заморозка» на рынке новостроек: смена парадигмы и риски для отрасли

За первые два месяца 2026 года ввод жилья в городе на Неве рухнул более чем в 10 раз по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. Девелоперы, согласно данным Петростата, смогли сдать лишь 58 тыс. кв. метров, что сопоставимо с вводом пары небольших ЖК в спальном районе. Официальные цифры, вместе с тем, лишь подтвердили тренд, который начал формироваться ранее: рынок новой недвижимости переходит в режим «глубокой заморозки». Смену парадигмы и потенциальные риски для отрасли обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и коммерческим директором «Главстрой Санкт-Петербург» Алексеем Бушуевым.

Максим Тихонов: Снижение объёмов ввода жилья было во многом предсказуемо. Это подтверждают свежие данные Банка России. Если смотреть Северо-Запад, то в марте была зафиксирована просадка свыше 35%. Пожалуй, хуже только в Сибири — 43,5%. При этом ввод падает быстрее, чем сама стройка. Текущие проекты достраиваются, однако ждать новых запусков не стоит. Алексей Юрьевич, какие последствия это будет иметь для рынка в будущем?

Алексей Белоусов: Мы действительно наблюдаем достаточно серьёзное снижение объёмов ввода жилья.

Сейчас застройщики и девелоперы приняли так называемую консервативную политику. Они понимают, что развитие и ввод новых проектов возможен только тогда, когда есть предсказуемый горизонт событий.

Если же существует высокая неопределённость, застройщики, как правило, занимают выжидательную, выдержанную позицию. Соответственно, все усилия сосредоточены на том, чтобы в установленные сроки довести до логического конца уже начатые объекты.

Максим Тихонов: Что будет с ценами?

Алексей Бушуев: Отмечу, что текущая ситуация — это итог решений, принятых девелоперами ещё в 2023-2024 годах.

Количество вводов начало резко сокращаться, как только началось существенное охлаждение спроса и рост цены денег за счёт роста ключевой ставки. Из-за того, что строительная отрасль достаточно инертна, в 2027-2028 годах мы наверняка увидим определённый дефицит предложения на рынке, особенно в массовом сегменте.

При этом уже сейчас появляются тенденции к восстановлению спроса за счёт рыночной ипотеки. Мы рассчитываем, что в 2027-2028 годах ключевая ставка будет ниже 10%. Соответственно, вернутся и рыночная ипотека, и массовый покупатель. Тем не менее дефицит предложения уже образовался. Всё это, безусловно, может привести к росту цен. Это законы экономики.

Алексей Белоусов:

Рост цен совершенно точно будет выше, чем стоимость денег. Не инфляции, которая по официальным данным Росстата составит 6-8%, а именно стоимости денег. Это прямая привязка к ключевой ставке.

Так что всё вложения, которые люди сделают сейчас или в будущем году, точно не проиграют в денежном отношении.

Максим Тихонов: Какие новые тенденции наблюдаются в строительной отрасли на фоне падения показателей?

Алексей Бушуев: Мы наблюдаем повышение избирательности и аккуратности девелоперов при запуске новых проектов. Сейчас они вводят на рынок только те проекты, в которых уверены. Как правило, это проекты с хорошей степенью готовности, в том числе документальной, понятной экономикой и прогнозируемым спросом. Одновременно усиливается тренд на поэтапное развитие территорий и более точную настройку продукта под целевую аудиторию и платежеспособный спрос.

Максим Тихонов: Что сегодня может способствовать возвращению инвестиций в строительство?

Алексей Белоусов: В ближайшее время состоится Госсовет, на котором правительство и президент Российской Федерации рассмотрят меры по поддержке, в том числе строительной отрасли. Наше профессиональное сообщество готовится к нему.

Федеральное национальное объединение строителей и региональные сообщества готовят предложения, которые будут анонсированы или предложены Министерству строительства для поддержки отрасли. В первую очередь это касается стимулирования спроса как направления.

Здесь речь не о частных примерах. Планируется обсудить, каким образом будет развиваться ипотечное кредитование и какие решения будут приняты для поддержки этого механизма.

Второе — это сокращение инициативных барьеров, что, как ни странно, приведёт к удешевлению стоимости и сокращению количества и времени строительства. Помимо этого, мы надеемся, что кредитная политика, которую проводит Центробанк, будет смягчаться более быстрыми темпами. Это тоже войдёт в наш пакет предложений.

Алексей Бушуев: Безусловно, ключевой фактор — это стоимость денег. Снижение ключевой ставки напрямую влияет и на затратную часть экономики проектов, и на покупательную способность будущих приобретателей жилья.

Максим Тихонов: На фоне общего негатива в отрасли несколько оживилась рыночная ипотека. Согласно прогнозу «Эксперт РА», ожидается рост выдач на 15-20%. Это свыше пяти триллионов рублей. Ипотечный портфель же в обозримой перспективе снова вернётся к двузначным темпам роста. Разделяете ли вы такой оптимизм аналитиков? И на чём он базируется?

Алексей Белоусов: Думаю, на ожиданиях перемен к лучшему.

Сейчас действительно наблюдаются такие тенденции — в процентном отношении растёт количество сделок, которые заключаются девелоперами и застройщиками, в сторону ипотеки без поддержки государства.

Пока что это происходит не теми темпами, которыми хотелось бы. Мы уже обсуждали, что как только ипотечная ставка уйдёт в 10-12%, мы точно увидим явный всплеск интереса к новым проектам и квартирам, которые будут продаваться на рынке.

Максим Тихонов: На этом фоне готовы ли застройщики отказаться от рассрочек? И как этот инструмент показал себя на длинном отрезке?

Алексей Бушуев: За последние два года рассрочки стали крайне важным инструментом для застройщиков. Однако стоит отметить, что для самих застройщиков это не самая желанная и, скорее, вынужденная мера.

Она возникла как замена рыночной ипотеке, которая стала недоступна, после роста ключевой ставки. Так что чем доступнее будет рыночная ипотека, тем быстрее мы откажемся от рассрочек.

Максим Тихонов: Алексей Юрьевич, можете выделить плюсы и минусы рассрочек?

Алексей Белоусов: Плюсы на стороне покупателей.

Этот механизм позволяет заместить ипотеку, которая становится неподъёмной для многих, и создать комфортные условия с точки зрения платежей и времени. Человек может легко поменять некоторые параметры этих рассрочек, что на самом деле чрезвычайно удобно.

Допустим, человек начал получать больше денег на работе: теперь он может платить по другому режиму. Для застройщиков же это дополнительная финансовая нагрузка. Однако мы вынуждены идти на это, потому что мы заинтересованы в поддержании спроса.

Максим Тихонов: Для многих не совсем приятной стала новость об изменении правил по «льготке». Вводится ограничение — один льготный кредит на семью — обсуждается рост ставки по семейной ипотеке с 6 вплоть до 12%. Похоронят ли эти ухудшения условий данный формат? И что может быть альтернативой?

Алексей Белоусов: Если говорить откровенно, было бы правильнее использовать этот механизм в самом начале появления льготной ипотеки. Тогда мы не увидели бы таких революционных ростов спроса.

Это было бы правильно с точки зрения социальной справедливости. Мы бы просто наблюдали другие цены. Если бы такие грамотные решения были приняты тогда, мы бы не увидели отказа от массовой поддержки ипотеки.

К сожалению, не мы принимаем решение. Мы работаем в тех условиях, которые нам задают.

Максим Тихонов: Отчасти это тоже был эксперимент, который надо было запустить. И сейчас мы по сути его докручиваем.

Алексей Белоусов: Старт был очень бурный. Сейчас мы почувствуем те последствия, которые выходят из этих ограничений. Повторюсь, стоило ввести их в самом начале. К сожалению, живём, как живём.

Алексей Бушуев:

Безусловно, любые дополнительные ограничения — это фактор сдерживания спроса. Однако новые ограничения не смогут полностью выключить инструмент семейной ипотеки.

Ведь для семей с детьми этот вид ипотеки по-прежнему остаётся одним из ключевых каналов покупки жилья. Рынок же отреагирует на данные изменения появлением альтернативных инструментов. Та же рассрочка будет по-прежнему являться «помогатором» как для покупателей, так и для застройщиков. Помимо этого, различные формы субсидированных программ ипотеки от застройщиков тоже будут представлены на рынке.