Заморозка ставки ЦБ и пересмотр семейной ипотеки: что будет с рынком недвижимости Петербурга

Рынок недвижимости Северной столицы замер в ожидании дальнейших решений властей. На повестке, помимо замороженной ключевой ставки на уровне 14%, — ещё и пересмотр условий по семейной ипотеке. С 1 октября единая ставка 6% отменяется: теперь она будет зависеть от числа детей. Одновременно срок субсидирования сокращается с 30 до 15 лет. Однако ажиотажа, как это происходило ранее при значительных изменениях жилищных программ, пока не наблюдается. Ситуацию на рынке обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с гендиректором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и коммерческим директором «Главстрой Санкт-Петербург» Алексеем Бушуевым

Максим Тихонов: ЦБ прервал цикл из 10 снижений и оставил ставку на 14%. Собственно, как оцениваете это решение? Это пауза перед дальнейшим снижением или всё-таки сигнал о принципиально новой фазе монетарной политики? Алексей Игоревич, давайте с вас начнём.

Алексей Белоусов: На самом деле сложный философский вопрос, потому что ЦБ не может, в силу объективных причин, формировать долгосрочную политику по снижению или повышению ключевой ставки. Это понятно, потому что ситуация меняется динамично. Поэтому я бы не сказал, что мы сейчас наблюдаем какой-то тренд, который позволяет сказать: «Ребята, в ближайшее время ждём, что ставка будет расти». Или наоборот: «Вот это сейчас временная полка, с которой мы обратно пойдём вниз». Всё будет зависеть от того, как будет развиваться экономическая ситуация в стране.

Максим Тихонов: Алексей, какая реакция у бизнеса от этого решения?

Алексей Бушуев:

Я думаю, что решение Центробанка не стало неожиданностью. В целом, мы все прекрасно видим, даже в нашей повседневной жизни ощущаем инфляционные риски. Летний сезон тоже накладывает свой отпечаток.

Поэтому, наверное, решение Центробанка было предсказуемым. Ну и само по себе это решение, наверное, глобально ни о чём нам как рынку, как долгоиграющей отрасли не говорит. Гораздо важнее, какой тренд, какой прогноз Центробанка на ближайшее будущее. А на ближайшее будущее Центробанк обещает в 2027 году ставку 10,5-12,5%. Это не так радужно, к сожалению, как было в начале этого года. Это означает, что процентная ставка по ипотеке всё ещё будет малодоступной для большинства наших сограждан, и это не вселяет оптимизма, честно говоря.

Максим Тихонов: Страшный сценарий рассматриваете, что ставка пойдёт наоборот вверх, а не вниз?

Алексей Бушуев: Любой бизнесмен имеет в своём запасе несколько стратегий управления компанией. И я думаю, наверное, худшая стратегия — это когда мы увидим, что ставка начинает расти теми темпами, на которые бизнес не рассчитывал.

Мы понимаем, что такая опасность есть, и многие компании закладывают эти риски в свои бизнес-модели одновременно с моделями, которые предполагают снижение ставки. И те, и иные существуют в портфеле принятия решений застройщиков, и надо сказать, что в любой момент они могут поменяться местами.

Это показывает, с одной стороны, гибкость строительного бизнеса, с другой стороны, показывает его устойчивость. То есть готовность к тому, что самые тяжёлые времена, если они наступят, они всё равно будут заранее подготовлены, спрогнозированы и необходимыми экономическими инструментами поддержаны.

Максим Тихонов: Кстати, в продолжение истории со ставкой. ТАСС не так давно со ссылкой на аналитиков приводил прогноз, что сохранение ставки до конца года грозит падением продаж новостроек до 35 %. Вот этот сценарий, насколько он реалистичен, в частности, для Петербурга? И какие, может быть, факторы могут его скорректировать в ту или иную сторону?

Алексей Белоусов: Мне кажется, что этот сценарий, по крайней мере, излишне пессимистичен. Нет, конечно, с рынком всё будет в порядке, он устоит. Просто эти цифры, по моему мнению, всё-таки взяты по принципу «пол, палец, потолок». Рассчитать на самом деле или точно спрогнозировать 35%.

Я понимаю, если б прогноз был 30-40% или 40-20%, это было бы как-то похоже на то, что люди делали предположения. А 35% — это такой, как бы «рассчитанный» прогноз.

Но ведь невозможно рассчитать в нынешних условиях и не только в нынешних, какие изменения произойдут на рынке, которые приведут к конкретному снижению потребительского спроса, в том числе на недвижимость.

Алексей Бушуев:

Я считаю, что такой сценарий нельзя исключать. Однако сама по себе ставка, её движение в ту или иную сторону не до конца определяет то, что будет происходить на рынке.

Я бы, например, задал вопрос этим аналитикам, которых опрашивал ТАСС, какое развитие семейной ипотеки они закладывают до конца этого года? На мой взгляд, влияние семейной ипотеки на рынок недвижимости в текущих условиях гораздо выше, чем параметры ключевой ставки.

Максим Тихонов: Эксперты портала «Движение.Ру» ранее пришли к выводу, что рынок не ждёт ажиотажного спроса на фоне приближающейся октябрьской корректировки семейной ипотеки. При этом ранее ужесточение программ зачастую провоцировало, наоборот, всплеск оформления ДДУ. Что именно изменилось в поведении покупателей за последние полгода? Либо здесь, может быть, опять эксперты, что называется, взяли с потолка?

Алесей Белоусов: На самом деле никто сильно не ожидал, что будет какой-то ажиотажный спрос на новые контракты, на новые ДДУ по семейной ипотеке, потому что 1 октября — дедлайн, когда мы ждём принятия решения. Ведь именно в июле мы проходили эту черту и увидели, что, хотя 1 июля было обозначено у нас в документах, нормативно-правовых актах, при этом не было резкого всплеска.

Он был, но он был не таким, как в предыдущие циклы, когда мы наблюдали, скажем, в конце года, перед отменой льготной ипотеки, просто взрывной рост приобретений, которые делали наши граждане. В этой ситуации это был всплеск, но он был ровный.

Думаю, в этот раз мы тоже будем наблюдать такое повышение, небольшое повышение интереса в связи с тем, что может что-то произойти с семейной ипотекой с точки зрения ужесточения требований, правил, размеров сумм и так далее. Поэтому, считаю, что оценки тоже справедливы.

Алексей Бушуев: На мой взгляд, знаете, какой фактор здесь гораздо важнее? Сама по себе льготная ипотека в любом виде, не только семейная, уже корректировалась несколько раз. С каждым разом сегмент людей, на который распространяется эта льгота, становился всё меньше, меньше и меньше.

Воронка всё сокращалась, поэтому люди, из которых можно этот ажиотаж создать, эта очередь, к сожалению, уже действительно рассеялась. Тем не менее страх — это, наверное, самая сильная человеческая эмоция и самый лучший маркетинговый механизм, как ни странно.

На страхе того, что станет хуже, люди всё равно идут, покупают. Определённое оживление в офисе продаж мы сейчас видим в сентябре. Но, конечно, это нельзя назвать ажиотажным спросом.

Максим Тихонов: Ещё одна новость, которая, собственно, ожидает с 1 октября. Сбербанк перестаёт выдавать ипотеку с субсидированием от застройщика на срок менее пяти лет. Вот насколько значимую долю рынка занимал этот продукт и как, по-вашему мнению, перераспределятся, может быть, предпочтения покупать?

Алексей Бушуев: Надо сказать, что доля коротких ипотечных программ достаточно небольшая, и поэтому такая вот короткая ипотечная программа сроком до пяти лет, да ещё и субсидированная. Я считаю, что её-то рыночные механизмы гораздо легче заменят, чем какие-то долгосрочные.

Максим Тихонов: Сейчас уже не так много желающих?

Алексей Бушуев: Да, это можно заместить какой-то рассрочкой с переходом на ипотеку или ипотеку можно взять на более длительный срок с досрочным погашением. Я не считаю, что отсутствие этой программы каким-то образом серьёзно повлияет на рынок.

Алесей Белоусов:

По разным оценкам, доля рынка, которая занимает эти программы, занимает примерно 10-12%. Если, условно говоря, банк, который занимает, в свою очередь, половину рынка, с этой программой завершит, на самом деле на рынок это серьёзно не повлияет.

Максим Тихонов: Ну, как мы выяснили, есть другие инструменты, которые можно предложить. Ещё одна тема исследования «HeadHunter» и «Ренессанс Страхование» показала, что 58% россиян готовы сменить работу ради корпоративной ипотеки. А 59% даже пожертвовать частью зарплаты. Как вы оцениваете потенциал вот этой корпоративной программы как, может быть, такого драйвера спроса и способна ли она хотя бы частично компенсировать сжатие тех же государственных программ?

Алесей Белоусов: Действительно, мы знаем о таком инструменте, который, к сожалению, доступен не для всех компаний. Корпоративная ипотека — это только для крупных холдингов. Опять же, они не являются той массой, которая может наполнить рынок желающими получить такую ипотечную поддержку.

Алексей Бушуев: Вы знаете, мне кажется, я очень хорошо понимаю тех работников, которые с радостью такой возможностью воспользовались бы. Другой вопрос, что сегодня, например, субсидированием ставок по ипотеке занимается государство.

Сейчас речь в этих программах может идти о том, что это субсидирование будет переложено с плеч государства на корпорации. Давайте честно смотреть на ситуацию — на корпорации сейчас уже достаточно много всего переложили. Я боюсь, что корпорации вряд ли подтянутся, поэтому, к сожалению, вряд ли будет много желающих среди работодателей.