Шаткое равновесие на рынке недвижимости: снижение продаж в новостройках и рост в сегменте ИЖС

Рынок новостроек нащупал шаткое равновесие. Продажи все больше концентрируются в крупных городах, в том числе в Петербурге. При этом застройщики придерживают новые запуски. За первые полгода было выдано разрешений примерно на 20 млн кв. метров, что на 14% меньше, чем за тот же период 2025-го. Вместе с тем, уверенно растет портфель будущих проектов. Сложившуюся ситуацию обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с гендиректором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и коммерческим директором «Главстрой Санкт-Петербург» Алексеем Бушуевым.

Максим Тихонов: Доля пяти крупнейших рынков, а именно Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Ленобласти снизилась до 54% от всех продаж в стране. Как вы интерпретируете эти цифры?

Алексей Белоусов: Мы действительно наблюдаем, что объём продаж снижается одновременно со спросом на недвижимость.

Снижение доли до 54% во многом говорит о том, что часть рынка замещает индивидуальное жилищное строительство.

Его стало больше, особенно в Краснодарском крае. Там это очень серьёзный сегмент, наверное, самый крупный в России. Во многом из-за климата и других вполне понятных причин. Так что эти цифры вполне закономерны. Более того, они могли быть и меньше.

Тем не менее компании используют самые эффективные на данный момент инструменты поддержки рынка. Благодаря этому снижение не носит катастрофический характер, который можно было бы оценить ещё хуже, чем сейчас.

Алексей Бушуев:

Я бы даже поискал в этих цифрах оптимизм. На мой взгляд, это может говорить не только о снижении крупнейших рынков, но и о развитии региональных.

На сегодняшний день мы видим, что региональное строительство действительно на подъёме. Крупные федеральные застройщики приходят во многие регионы: стройка и продукт активно развиваются, появляется много интересных жилых комплексов. При этом 54% — это по-прежнему немало. В любом случае доля пяти крупнейших регионов остаётся ведущей. Это вполне обоснованно.

Финансовые центры, в которых сосредоточен ключевой платёжеспособный спрос, продолжают держать на себе ключевую долю рынка.

Максим Тихонов: По данным «ДОМ.РФ», за январь-июль были выданы разрешения почти на 20 миллионов квадратных метров. Это на 14% меньше год к году. При этом в августе запущено менее трёх миллионов квадратов новых проектов, то есть -23%. На ваш взгляд, застройщики сознательно придерживают запуск? Или же это объективное следствие дорогого финансирования, различных бюрократических ограничений и так далее?

Алексей Белоусов: Вероятно, на то, что мы наблюдаем сейчас, влияют оба фактора.

В первую очередь, застройщики действительно сознательно придерживают начало многих проектов. Высокая априорная неопределённость будущих событий и дальнейшего развития не позволяет в них серьёзно вкладываться. Это нужно делать аккуратно и взвешенно. Во многом из-за этого большинство выбирает консервативную политику, которая позволяет очень устойчиво руководить строительным бизнесом. 

С другой стороны, снижение — это следствие достаточно дорогого финансирования. Мы все хорошо знаем, что происходит с ключевой ставкой ЦБ. Говоря о бюрократических процедурах, мы понимаем, что это тяжёлое бремя ложится на плечи не только застройщиков, но и многих бизнесов.

Вместо сокращения административных процедур, которое декларируется повсеместно, возникают новые, латентные. Иногда мы их даже не видим. Однако они не просто существуют, а серьёзно затрудняют и удорожают стоимость строительных проектов.

Алексей Бушуев: Согласен, что влияют оба фактора.

При ключевой ставке 14% проектное финансирование очень дорогое. В связи с этим застройщики выводят на рынок только те проекты, в экономике которых они точно уверены.

Они понимают, что в этих случаях весьма ограниченный платёжеспособный спрос точно обеспечит полное покрытие эскроу. Соответственно, проект будет прибыльным. При этом формируется определённый отложенный портфель проектов. Есть понимание, из чего будет формироваться будущий рынок, как только деньги станут дешевле и для застройщиков, и для покупателей.

Максим Тихонов: Объём проектов, которые могут выйти на рынок в ближайшие 2-3 года, уже достиг 315 миллионов квадратных метров. За год рост составил почти 8%. В каких сегментах могут быть риск переизбытка предложений и, соответственно, более интересные цены для покупателей?

Алексей Белоусов:

Цикл строительства достаточно длительный. Он занимает несколько лет. Так что сейчас застройщику бывает очень сложно предположить, какой спрос будет через три года. Сложно спрогнозировать, на какой сегмент рынка будет ориентироваться покупатель, который неожиданно станет для нас массовым.

Поэтому в наборе у застройщиков есть весь арсенал проектов для запуска: дорогие, средней стоимости и, может быть, совсем простые. Всё зависит от того, насколько быстро будут меняться экономические условия. Конечно же, в первую очередь будут запускаться высокомаржинальные проекты. Если ситуация будет меняться в лучшую сторону, то в ход пойдёт средняя маржинальность. В самом конце подключится так называемый масс-сектор, который обеспечит даже тех людей, которые, может быть, и не мечтают о своих квартирах.

Алексей Бушуев: На мой взгляд, здесь важны не какие-то сегменты, а конкретные локации.

Не секрет, что даже сегодня существуют локации, в которых есть переизбыток предложения. Если в локации с плохо обеспеченной инфраструктурой, транспортом, рабочими местами и несформированной городской средой вываливать дополнительные проекты, ничего хорошего из этого не будет.

Там нет баланса спроса и предложения. Гораздо важнее, чтобы этот баланс соблюдался.

Максим Тихонов: Эльвира Набиуллина фиксирует рост интереса россиян к инвестициям в недвижимость на фоне высокой склонности к накоплению. Как эти два тренда сочетаются между собой?

Алексей Белоусов:

Хорошо, что Эльвира Сахипзадовна не работает в строительной сфере. Если бы она работала в какой-то строительной компании, то могла бы более взвешенно оценивать перетоки, о которых говорит.

На мой взгляд, мы не видим явного оттока денежных средств и банковских вкладов в сторону недвижимости. Разумеется, это существует. Есть небольшое количество покупателей, которые вынимают деньги с депозитов и перекладывают в недвижимость Но это количество стабильно, без взлётов. Это не тенденция. По мнению главы Центробанка, люди наелись депозитами и хотят купить недвижимость. 

Это было всегда и есть сейчас. Человек, который понимает, что здесь можно заработать больше, чем на депозите, выберет эту стратегию. 

С одной стороны, она позволяет разделить риски. Ведь иногда возникают слухи по поводу того, что все вклады будут изъяты или переведены в облигации. Понятно, что эти слухи не живые. Тем не менее они подстёгивают часть держателей депозитов к тому, чтобы немного диверсифицировать свои риски: например, перевложиться в недвижимость или облигации. Однако, к сожалению, это не тенденция.

Алексей Бушуев: На мой взгляд, эти два тренда прекрасно сочетаются.

Копить в бетонометрах всегда приятно и более надёжно. Если посмотреть в долгой исторической ретроспективе, нет ничего более стабильного, чем недвижимость.

Начиная с весны этого года, мы действительно фиксируем постепенный переток денежных средств из вклада в недвижимость. Каких-то всплесков нет, но у нас нет и предпосылок резкого колебания ставок. Так что, этот процесс будет достаточно постепенным.

Максим Тихонов: Давайте сделаем небольшое резюме нашей сегодняшней программы. Какой сценарий будет ждать рынок новостроек в ближайшие полгода-год?

Алексей Белоусов: Если ситуация не будет кардинально меняться в одну из сторон, в ближайшие годы мы будем наблюдать, как застройщики реализуют свою консервативную политику. Не спеша, вдумчиво, запуская высокомаржинальные проекты, запуская, как вот Алексей говорил, те проекты, которые точно совершенно выстрелят, что на самом деле правильно, и взвешенно, и очень разумно с точки зрения безопасности рынка.

Алексей Бушуев:

Базовый сценарий — рынок останется достаточно сдержанным, но сбалансированным. Ключевой ограничитель — это стоимость денег как для застройщиков, так и для покупателей.