Зарубежная недвижимость: зарабатывать или сохранять

Считается, что квадратные метры не подходят для спекулятивных сделок — тем более если вкладываешься на 3-5 лет. Всё логично: недвижимость в интересных нам странах обычно дорожала на уровень небольшой — обычно — инфляции, а допрасходы и в первую очередь налоги при быстрых перепродажах съедают скромный процент.

Хотя в прошлом десятилетии появились соблазнительные обратные примеры. Так, квартиры в Берлине за 10 лет подорожали более чем в два раза. Венгерский квадрат — в 3,5. Из более свежего — в Турции за 2022 год квартиры у моря стали дороже в долларах на 50%. Впечатлял Дубай, где с начала пандемии цены росли на 10-20% в год.

Правда, как раз последние примеры показывают, что полагаться на стабильность такого роста нельзя. Резкая динамика обычно связана с факторами, которые простому смертному угадать трудно. И она больше характерна для стран, где падения также вероятны, как и взлеты.

А еще показатели 2-3 летней давности с ростом в 10% и выше за год встречаются всё реже. Рынки успокаиваются. Прогнозы тоже не поражают воображение. В условно предсказуемой Западной Европе рост цен ждут в Испании и Португалии. Но нам купить сейчас сложно, дополнительные затраты велики. К тому же и цифры обещают однозначные — в процентах.

Может лучше рассчитывать на доходы от аренды? Последние 5 лет самые большие проценты обещали брокеры стран Юго-Восточной Азии. В Таиланде, Камбодже, особенно Индонезии, где и сейчас застройщики часто анонсируют 10% плюс — ничего, правда, не гарантируя. Оговорка важная, поскольку заветные цифры обычно получаются простым делением текущих ставок на цены — без учета сроков строительства, затрат на покупку и издержек при эксплуатации.

Но, кстати, и средние цифры, полученные таким делением в большинстве стран, где покупают россияне последний год, как правило, не растут. Вот цифры из последних отчетов аналитиков Landlord Resource, Biznis.rs, Endeksa… В Лондоне 5%, в Белграде — 6%, в Стамбуле — 6,5%, в Тбилиси, где еще недавно было 12%, — 8,4%. И все это доходность валовая, то есть без учета сопутствующих расходов.

Почему же, несмотря на не самые громкие цифры и не самые оптимистичные прогнозы, интерес инвесторов вырос? Наверное, дело в аргументе, который всегда приводили компании, работающие с зарубежной недвижимостью. А именно — может ваш доход не так велик в процентах, но это доход в валюте. Для тех, кто хочет хранить накопленное в разных корзинах, на одной из них вполне может быть написано «недвижимость за границей». Пусть даже скромный частный инвестор сейчас может рассчитывать скорее на сохранение капитала, а не его рост.