Михаил Гущин, RBI: о том, как складывается доходность апартаментов

Продажи несервисных апартаментов, которые используются как квартиры, падают. При этом сервисный сегмент сохранил прошлогодний результат, пишет «ДП» со ссылкой на консалтинговый центр «Петербургская недвижимость». В общероссийском разрезе Северная столица лидирует на рынке сервисных апарт-отелей с долей, превышающей 60%. В целом по стране в 2025 году объём сделок в сегменте гостиничной недвижимости вырос в 1,5 раза и достиг рекордных значений, сообщает «Российская газета». О том, как формируется ликвидность апартаментов, что важно учитывать при выборе УК и как меняется зависимость рынка от времени года – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительный компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Петербург называют столицей сервисных апартаментов. Предположим, что человек не готов управлять своими юнитами самостоятельно и хочет делегировать это управляющей компании? На что стоит обратить внимание при выборе? На чём сконцентрироваться при выборе самого апарт-комплекса?

Михаил Гущин: На мой взгляд, при выборе управляющей компании надо смотреть на количество проектов, которыми они управляют, и насколько качественно УК это делает. Можно почитать отзывы в интернете. С моей точки зрения, в текущей ситуации долгосрочной ликвидностью будут обладать проекты, наиболее приближённые к центру города. Конечно, есть и фактор метрополитена. Однако при покупке нужно понимать, что это либо большой поток людей, либо низкий уровень арендной платы.

Проекты в центре города точно обеспечат долгосрочную доходность как за счёт капитализации, так и за счёт хорошей арендной ставки. Ведь туристический поток в Петербурге всё равно будет расти. Я верю, что в течение ближайших 50 лет он точно вернётся к доковидным показателям.

Максим Морозов: Сейчас и бизнес, и власти всеми силами пытаются сгладить сезонность. Один только «Экспофорум» проводит около 200 мероприятий в год и старается распределять деловую активность и на глухие месяцы, среди которых февраль и ноябрь. Тем не менее привязка к сезонности сохраняется. Удаётся ли сгладить данный фактор с точки зрения доходности?

Михаил Гущин: На мой взгляд, фактор сезонности сгладить до конца не получится. Это судьба любого курортного города. Мы понимаем, что Новый год и майские праздники — достаточно серьёзные драйверы, которые позволяют сглаживать сезонность. Ты же смотришь на денежный поток не по месяцу, а по году. Распределяя пиковый сезон на падения, ты получаешь достаточно неплохую доходность на инвестиции.

Максим Морозов: Может возникнуть иллюзия, что апартаменты будут заполнены 365 дней в году. Часто ли случается, что они простаивают?

Михаил Гущин: Конечно, часто. Если вы берёте проект в центре города, то на месте инвестора я бы рассчитывал на долгосрочную аренду.

 В Петербурге есть дефицит хороших предложений в небольших проектах с качественной отделкой на долгосрочную аренду.

Максим Морозов: Для кого они предназначены? Командировочные, студенты?

Михаил Гущин: На мой взгляд, достаточно большой пул людей. Это могут быть и студенты, и люди, которые просто снимают более удобную для себя недвижимость в центре города. Это гораздо дешевле, чем покупать её. Абсолютно понятная ситуация, когда ты можешь инвестировать свободные средства в другой вид недвижимости или куда-нибудь ещё. На качественные проекты очень большой спрос. Ниша достаточно дорогих предложений с классной отделкой, в хорошем проекте бизнес-класса и хорошей управляющей компанией фактически пустая. Около пяти лет назад у нас были зарубежные компании, которые массово выкупали у девелоперов квартиры и сдавали их в долгосрочную аренду. Сейчас же эта ниша пуста. По факту она может обеспечить очень приличную доходность.

Максим Морозов: В нулевые годы был популярен риэлторский афоризм, согласно которому выгоднее купить две дешёвые квартиры, чем одну дорогую. Насколько это актуально сегодня? В чём заключаются принципиальные отличия при владении дорогой и дешёвой квартирой на данном этапе?

Михаил Гущин: Если мы вспомним теорию вероятности, то при покупке нескольких объектов что-то одно выстрелит. Это имеет смысл. Конечно, дорогая недвижимость требует большего расхода на содержание.

 

Для меня, с точки зрения инвестиционной логики, всегда лучше купить объект, который будет иметь большую капитализацию. То есть при выборе между двумя хрущёвками далеко от метро или одной квартирой в новом доме рядом с метро точно стоит покупать последнюю. Темп её роста будет гораздо больше, плюс ты будешь меньше тратить на содержание. Это гораздо понятнее. Более того, ты всегда сможешь её продать. В этом случае ликвидность продукта будет в несколько раз выше

Или, например, ты приобретёшь дешёвую квартиру в проекте недалеко от кольцевой автодороги, где 10 тысяч таких же дешёвых квартир. В дальнейшем ты столкнёшься с 10 тысячами собственников, которым нужно продать одинаковый продукт. Теперь предположим, что ты купил квартиру или юнит в проекте рядом с центром, где всего 200 квартир в доме. По моему опыту, высока вероятность, что у тебя её просто купят соседи. У меня было несколько личных историй, когда они были первыми, кто звонил. Иногда собственник даже сам спрашивал, хотят ли соседи купить, и они соглашались.