Комплексное освоение территорий: преимущества и риски для девелоперов и покупателей

Больше трети рынка новостроек Петербурга приходится на проекты комплексного освоения территорий. А в Ленобласти еще несколько лет назад заявляли о 60%. Как отмечают участники рынка, именно этот формат строительства показал наибольшую устойчивость в текущих экономических реалиях. Впрочем, проекты КОТ также не лишены уязвимых мест. В условиях недоступности ипотеки для значительной части покупателей и высокой ключевой ставки девелоперы вынуждены пересматривать стратегии запуска новых объектов. Как меняются требования к масштабным проектам и какое влияние они оказывают на развитие районов, обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и коммерческим директором «Главстрой Санкт-Петербург» Алексеем Бушуевым.

Максим Тихонов: Сегодня поговорим о развитии больших городов. Особенно интересно, что сегодня происходит с проектами комплексного освоения территории, в которых девелоперы создают микрорайоны с продуманной социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой. Какие преимущества комплексного освоения территории можно выделить на фоне текущей ситуации на рынке?

Алексей Белоусов:

Без сомнения, преимущества существуют вне зависимости от ситуации на рынке. Комплексное освоение территории — это проект, который продумывается наиболее тщательно и глубоко. Ведь перед девелопером стоит задача построить не один дом или дорогу, а целый микрорайон.

Как правило, это несколько сотен тысяч квадратных метров. По сути это практически город. Именно для таких проектов существуют крупные девелоперы и застройщики, которые в состоянии их поднять. Соответственно, они способны очень тщательно, глубоко и взвешенно продумать бизнес-план и финансовые вложения.

Максим Тихонов: Алексей, как вы оцениваете влияние таких проектов на повышение качества городской среды?

Алексей Бушуев:

Именно такие проекты формируют качественную среду для жизни.

Давайте сравним их с точечной застройкой. Допустим, в каком-то месте появляется симпатичный дом с красивой архитектурой и хорошими потребительскими характеристиками. Однако окружение такого дома может оказаться довольно сомнительным. Это, в свою очередь, отражается на привлекательности как жилого комплекса, так и всей жилой среды.

Алексей Белоусов: Ещё эти проекты интересны тем, что у застройщика и девелопера развязываются руки. Одно дело, когда он пытается поставить отдельно взятый дом на ограниченный земельный участок. В этом случае у специалиста как будто бы нет места для полёта фантазии.

И совсем другое дело, когда у тебя есть очень большой участок земли, который можно наполнить любым содержанием.

Соответственно, можно увидеть тематические парки, аттракционы и всё то, что может стать притягательным и интересным для потенциального покупателя. Многие девелоперы этим пользуются.

Максим Тихонов: Какие риски содержат проекты КОТ для инвесторов и покупателей?

Алексей Бушуев:

Основной риск в таких масштабных проектах — это долгосрочность планирования. Здесь для покупателей на первое место выходят опыт и репутация застройщика.

Ведь только профессиональный застройщик с профессиональной командой может взять на себя решение действительно масштабных задач.

Максим Тихонов: Алексей Игоревич, какие подводные камни видятся вам?

Алексей Белоусов: На данный момент деньги продолжают стоить очень дорого. Всё, что девелопер строит в виде социальной нагрузки, это довольно серьёзно и дорого. Так или иначе специалисту надо иметь свободные средства или привлекать их. За это в свою очередь ему приходится платить.

Алексей Бушуев: Я бы порассуждал о том, какие факторы дополнительно способны повысить интерес клиентов.

Безусловно, девелоперам необходимо обращать внимание на инфраструктуру. Никто не хочет жить в чистом поле. Покупатели хотят жить во всём готовом: они хотят понимать, куда будет ходить их ребёнок, где он будет учиться, чем заниматься и так далее.

Помимо этого, желательно сделать дорогу. При этом, должна быть понятной и предсказуемой. Возвращаясь с работы, человек должен понимать, где он может заняться спортом или где ближайший парк. Те проекты, которые дают комплексный ответ на эти вопросы, будут максимально востребованы. Хороший пример комплексного развития территории — микрорайон Юнтолово. Центр этого проекта – экологическая составляющая. Это и близость Юнтоловского заказника, и большое количество зон для отдыха, и уже построенные детские сады и школы. Несколько очередей людей уже живут там.

Алексей Белоусов:

Действительно очень важно, чтобы была обеспечена транспортная инфраструктура. Это ключевой аспект для таких проектов.

Мы знаем примеры развития городов-спутников в чистом поле. С одной стороны, строятся первый, второй, пятый дома. С другой, дорога как была разбитой и однополосной, так и осталась на долгие годы.

Максим Тихонов: В этом году мы с вами собираемся первый раз. Давайте обсудим, как изменился спрос на недвижимость с начала года? И какие тенденции мы наблюдаем на рынке на данный момент?

Алексей Бушуев: Позвольте, я начну. Отмечу, что спрос в конце года и в январе оказался выше наших ожиданий. После его всплеска, ожидаемо и традиционно происходит небольшой откат. Соответственно, февраль и март мы проходим по нижней границе спроса. Тем не менее, с этой точки зрения у девелоперов достаточно позитивные ожидания на весь текущий год.

Уже сейчас мы видим, как Центробанк постепенно понижает ключевую ставку. Также мы наблюдаем рост доли рыночной ипотеки. Он всё ещё небольшой, однако люди всё-таки начали снимать деньги со счетов и брать обычную рыночную ипотеку.

Соответственно, на рынок выходит та категория покупателей, для которых последние годы покупка недвижимости была недоступна. Уже сейчас есть прогноз по дальнейшему снижению ключевой ставки до конца года. Мы уверены, что эта тенденция будет только нарастать. Так что, ожидания от 2026 года как минимум не хуже, чем результаты 2025-го, которые мы уже имеем.

Максим Тихонов: Алексей Игоревич, как изменилось поведение покупателей в условиях жёстких финансовых ограничений?

Алексей Белоусов:

Сейчас каждый считает деньги. Если ты берёшь кредит на покупку квартиры, это довольно серьёзно влияет на бюджет семьи. В этой ситуации все уже сидят с калькулятором и просчитывают всё до копейки — где лучше взять, где сэкономить, сколько взять и так далее.

Когда ипотека была доступной, и кредиты можно было брать под условные до 10%, на это мало обращали внимания. Сейчас же, когда приходится платить вдвое больше, каждый рачительно считает свои доходы и расходы.

Максим Тихонов: Алексей, какие нюансы бросаются в глаза вам?

Алексей Бушуев:

Люди действительно стали дольше и осознаннее принимать это решение. Ввиду этого особенно важны качество строительства, комплексное развитие и среда для жизни людей.

Это должен быть не просто жилой комплекс, а именно готовая среда для жизни. Люди очень внимательно к этому относятся. Они не просто смотрят квартиру, планировку, красивый двор, архитектуру и так далее. Они примеряют на жилой комплекс свой сценарий жизни. То есть в этом месте их жизнь может быть наполненной, насыщенной и привычной для них. Именно в таком месте они будут приобретать недвижимость.

Максим Тихонов: Какие факторы, на ваш взгляд, могут положительно повлиять на ситуацию в сфере недвижимости в обозримой перспективе? Давайте сделаем прогноз, который обсудим в декабре.

Алексей Белоусов:

Самый ожидаемый фактор — это решительность Центробанка в снижении ключевой ставки. Когда мы увидим, что она уходит примерно на процент в месяц, то почувствуем, каким образом люди поменяют своё отношение.

В этом случае все отложенные планы по приобретению жилья абсолютно точно будут стартовать. Так что, мы находимся в оптимизме. Строители готовятся, потому что надо предложить жильё людям, которые ждали возможности улучшить свои жилищные условия или купить новую квартиру на протяжении последних полутора-двух лет. Этот фактор абсолютно точно повлияет на то, чтобы новых владельцев квартир стало больше.

Максим Тихонов: Алексей, каков ваш прогноз?

Алексей Белоусов: Добавлю, что всем нам нужна стабильность и предсказуемость.

Застройщикам, чтобы строить долгосрочные планы, быть уверенным в завтрашнем дне и в реализации сложных масштабных проектов. Покупателям тоже нужны стабильность и предсказуемость. В этом случае они смогут уверенно планировать свои финансовые потоки на ближайшие годы.

Ведь покупка недвижимости — это очень важный и серьёзный шаг в жизни каждого человека. Тем не менее мы уверены, что в этом году увидим позитивные сдвиги в этом отношении.