Игорь Горский: референдум по КРТ, сокращение ввода жилья, новые башни в Лахте

Противники закона о комплексном развитии территорий заявили, что собрали необходимое число подписей для подачи заявки на общегородской референдум об отмене КРТ. Однако окончательное решение должны будут принять горизбирком и депутаты Заксобрания. Тем временем ввод жилья в Петербурге с начала года рухнул более, чем на 80%. В Ленобласти ситуация сравнительно лучше, но падение всё равно составило 13%, сообщили в Росстате. В свою очередь Смольный завершил общественные обсуждения проекта планировки территории в Лахте, где планируют построить два новых небоскрёба, несмотря на протест целого ряда градозащитников и риск исключения города из списка объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Итоги недели шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсуждает с президентом Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорем Горским.

Максим Морозов: Начнём с темы комплексного развития территорий. В Петербурге провели собрание инициативной группы, которая намеревается подать документы в горизбирком и Законодательное собрание о референдуме по вопросу КРТ. Какие можно выделить основные вызовы, как с точки зрения потенциально расселяемых жильцов, так и строителей, инвесторов?

Игорь Горский: У тех, кто попадает в зону КРТ, есть достаточно серьёзные опасения. Получат ли они равнозначное жильё, как оно будет считаться. Этот вопрос, который Петербург должен серьёзно обсуждать. Насколько я знаю, инициативная группа говорит о гарантиях того, что они получат, и того, как это будет сделано.

Максим Морозов: Насколько прозрачным будет сам механизм.

Игорь Горский: Да. Есть блестящий пример Москвы.

Максим Морозов: Почему в Москве получилось?

Игорь Горский:

На мой взгляд, программа КРТ в Москве оказалась успешной по двум причинам. Первая — очень активное участие власти, в том числе федеральной. Вспомните, сколько Собянин рассказывал о новых проектах и сколько было общественных слушаний! Если не ошибаюсь, администрация города лично участвует в гарантиях. В столице была очень большая проработка. Вторая причина в том, что москвичи чуть посмелее, чем петербуржцы. Петербуржцы более консервативны. В нашем городе больше культурного наследия и меньшие объёмы стройки.

Максим Морозов: Расселять собираются пятиэтажки типовой застройки, так называемые «хрущёвки». Как можно охарактеризовать этот сегмент рынка в Петербурге?

Игорь Горский: Это жёсткий эконом. Очень сложные, если не сказать, плохие сети, ужасные планировки, парадные, коммуникации, не очень большие окна, маленькие кухни. Изначально такие дома строились как жильё проходного уровня. По-моему, их гарантия была 30-40 лет.

Максим Морозов: С другой стороны, противники реновации говорят о том, что это уютные зелёные малоэтажные кварталы.

Игорь Горский: Это правда. Зелёные кварталы срединной части города с небольшой удалённостью от метро. Тем не менее мы живём в XXI веке. Можно использовать красивые архитектурные решения с помощью новых технологий. Не обязательно всё вырубить, построить дом и посадить заново. Отчасти время пришло. Ведь эти объекты плохо продаются, стоят недорого и уходят в «серую» зону в плане аренды.

Максим Морозов: От «хрущёвок» переходим к рынку новостроек. Начнём с невесёлой статистики – по итогам первого квартала ввод жилья в Петербурге обрушился почти в два раза. Причём значительно больше, если сравнивать с другими регионами. В первом квартале в России ввели 23 миллиона «квадратов». По данным Росстата, это примерно на 30% меньше по сравнению с прошлым годом. За январь-март в Петербурге ввели всего 110 тысяч «квадратов», примерно на 80% меньше, чем за тот же период прошлого года. В этом смысле значительно лучше выглядит Ленобласть. Какие основные негативные факторы влияют на статистику?

Игорь Горский: Прежде чем говорить о начале этого года, давайте вернёмся к концу прошлого.

В декабре 2025 года в Петербурге были одни из самых мощных вводов нового жилья — почти 650 тысяч квадратных метров.

Россияне — народ уникальный. Нам нужно обязательно сделать всё до 31 декабря. А, например, 5 января уже неважно.

Максим Морозов: Это объяснимо, потому что был анонс: с 1 февраля 2026 года ужесточаются условия по льготной семейной ипотеке. Все пытались успеть!

Игорь Горский: Совершенно верно. Отсюда такие огромные показатели и по вводу, и по продажам.

Максим Морозов: То есть мы проседаем по сравнению с высокой базой 2025 года?

Игорь Горский: Именно так.

Давайте обратим внимание на общие данные Роскадастра. У нас хорошая рыночная активность. Например, в первом квартале 2026 года зарегистрировано 10 299 договоров долевого участия, тогда как ранее их было 9 366. Прирост составил около 10%. Помимо этого, число ипотечных сделок выросло до 28 тысяч против 24 тысяч годом ранее. То есть их стало больше примерно на 14%.

Максим Морозов: Это показатели с начала 2026 года?

Игорь Горский: Да.

Максим Морозов: Несмотря на ужесточение условий льготной семейной ипотеки? Видимо, все пытались успеть до февраля.

Игорь Горский: Нет, мы говорим о первом квартале, в который также входит март. Ввод действительно резко упал. Однако сделки не исчезли. Следовательно, мы видим не только проблему спроса, но и проблему сдвига сроков сдачи. Мы столкнулись с неравномерным вводом объектов и более сложной финансовой моделью рынка. Здесь стоит упомянуть, что Петербург начал активно развиваться с точки зрения рассрочек от застройщиков.

Максим Морозов: Банки «ревнуют» клиентов к застройщикам, потому что они их подменяют.

Игорь Горский: У застройщиков нет других вариантов.

Максим Морозов: В Госдуме обсуждаются более точечные льготные программы, допустим, для педагогов и врачей. Что, на ваш взгляд, могло бы поддержать спрос?

Игорь Горский:

Льготные ипотечные программы, на мой взгляд, должны быть адресными. Государству интересны кораблестроители? Тогда им нужно помогать! Город должен поддерживать тех, кто делает добавочный продукт.

Максим Морозов: В Петербурге завершились общественные обсуждения проекта планировки территории у башен «Лахта Центра». Есть сторонники возведения двух новых небоскрёбов, есть противники, в числе которых некоторые градозащитники и экономисты. Насколько целесообразно в данных экономических условиях начинать строительство ещё двух башен в Лахте?

Игорь Горский: У нас есть три возможности голосования — «за», «против» и «воздержался». Я воздержался. На данный момент мне недостаточно данных для анализа.

Конечно, Петербургу нужен такой же деловой центр, как в Москве. Там тоже было много противников — говорили о сложностях, о том, что локация прямом на берегу Москвы-реки. Тем не менее, он востребован рынком: там зона бизнес-активности.

У Петербурга такого не было. Помимо этого, «Лахта Центр» расположен на выносе. Если бы он был на Охте, я бы, скорее, был против. Однако обсуждаемая сейчас локация находится на вылетной магистрали, в красивом, живописном месте, однако от этого виды на шпиль Адмиралтейства никак не пострадают.

Максим Морозов: Градозащитники говорят обратное. По их словам, все башни будут видны из ключевых локаций в историческом центре. Из-за этого будет испорчена так называемая небесная линия.

Игорь Горский: Небесная линия более характерна для центра Петербурга. Если в городе низкая облачность, то облака тоже будут видны из центра города. Нужно разгонять облака? Повторю, «Лахта Центр» находится на вылетной магистрали. Даже при определённой консервативности нужно понимать, что XXI век неизбежно пришёл.

Я согласен, что небесная линия — это то, что отчасти спасло Петербург. Тем не менее, мы не можем сделать её до Выборга!

Максим Морозов: Насколько данный проект целесообразен с экономической точки зрения? Ведь если все перекочуют в три небоскрёба в Лахте, в городе останутся пустующие бизнес-центры.

Игорь Горский: В последние несколько лет мы особо не строим бизнес-центры. Многие из них стоят под реновацию. Если оттуда уедут арендаторы, это может стать очень хорошей возможностью для перезагрузки. У нас очень много бизнес-центров класса С — это бывшие административные здания заводоуправлений, НИИ, общественные здания и так далее. Арендаторы будут просто голосовать ногами и, возможно, решат потом вернуться к альма-матер, но уже с совершенно другим наполнением.

Реновация бизнес-центров проходит каждые 10-20 лет.

Возможно, часть из них будет идти по пути многопрофильных комплексов, включающих, например, апартаменты, стрит-ретейл и офисные площади. Это тоже очень интересная новая модель.