Недвижимость в Испании: эксперименты над покупателями-иностранцами

Испанцы чуть ли не быстрее всех в Европе оправились от последствий COVID, и с 2021 года рынок перешел не просто к стабильному, но очень высокому росту. В первую очередь по числу сделок – вот и в прошлом году был установлен рекорд по их числу с печального 2007 года – «печального», потому что после на рынке начался суровый многолетний кризис. Второй параметр, характеризующий динамику – рост цен. На 12,7% в прошлом году. В этом ожидается 10,2%, а в 2027-м 6,8% – это прогноз банка BBVA. То есть повторения кризиса не ждут. По макроэкономическим параметрам его быть и не должно. Тогда проблемой Испании были необеспеченные кредиты, сейчас – дефицит предложения при стабильно высоком спросе. Кто виноват? Ну, конечно, иностранцы. Последняя статистика – 10 миллионов живущих в Испании, то есть больше, чем каждый пятый, родился за пределами страны. 7,5 миллионов человек имеют ВНЖ страны, рост за год на 4,5%. А в пересчете на квадратный метр иностранцы платят за недвижимость в 1,5 раза больше местных. Вот кто, оказывается, задирает цены…

***

С начала прошлого года испанское правительство предлагало одну за одной прямо-таки драконовские меры в отношении нерезидентов. Прежде всего покупателей из-за пределов ЕС. До самых радикальных мер, вроде 100-процентного налога или даже временного запрета на покупку, дело не дошло. Но вполне получается ввести ограничения на сдачу в краткосрочную аренду. В ключевых регионах уже не выдают туристические лицензии – кто хочет зарабатывать на посуточной аренде, ищите объект, такую лицензию уже имеющий.

Но что даже важнее – жестко бьют по всем участникам арендной цепочки и в первую очередь по рекламе. В середине марта испанский суд обязал Airbnb выплатить – внимание – 64 миллиона евро штрафов за незаконное размещение объектов. Притом что агрегатор подал апелляцию.

Что мы имеем. С дефицитом испанцы не справились. Победить рост цен, превышающий рост доходов местного населения, тоже не смогли. Вот портрет покупателя изменили: страна, точнее ее недвижимость, становится интересна в первую очередь резидентам. Сокращается число приобретающих вторые дома для отдыха. И растет число тех, кто стремится переехать в Испанию. А им требуется уже не курортное жилье.

***

Резюмируя – госрегулирование особо не помогло никому. Запрет краткосрочной аренды увел часть рынка в тень. Контроль за ставками аренды долгосрочной привел к тому, что собственники просто убрали свои предложения, усугубив дефицит. Рост ставок сделал аренду менее выгодной и для тех, кто искал жилье: людям все равно приходится обращаться к ипотеке, опять разгоняя цены… Разве что собственность дорожает: владельцы жилья, не планировавшие зарабатывать на аренде, – вот, пожалуй, кому сейчас в Испании хорошо.