Дефицит предложения: нюансы жилищного рынка

Дефицит по-простому — это когда спрос превышает предложение. Это слово напоминает о проблемах с продуктами в стране, ведь 30 лет не прошло. Но потенциальная нехватка жилья все-таки связана не с его отсутствием.

Выбор и сейчас есть — что в премиальном, что в бюджетном сегменте. Другой вопрос, что слово «бюджетный» тут лучше взять в кавычки. Так или иначе, на конец 2025 года по оценке bnmap. pro в Петербурге в продаже остается 54% процента строящегося жилья. Правда, эти метры при нынешних темпах продаж можно реализовать менее чем за два года — не бог весть какой срок…

Разрешений на строительство выдавалось в 2025 меньше — по всей стране. По оценке NF Group в 2025 объем инвестиций в землю под девелопмент в Петербурге составили чуть менее половины от общего объема вложений в коммерческую недвижимость. Отнимем еще 52% — получим инвестиции в площадки под строительство жилья. Менее четверти от общего объема, а в абсолютных цифрах выходит, что застройщики пополняют земельные банки минимальными с начала десятилетия темпами.

И еще про срок в два года — госчиновники во главе с вице-премьером Хуснуллиным временем появления дефицита называют 2027-й.

***

С точки зрения баланса спроса и предложения последний год получился неоднородным. В первой половине мы еще переваривали отмену льготных программ. Вкупе с неподъемными ипотечными ставками это повлияло на статистику всего года, и число сделок с новым жильем в Петербурге сократилось более чем на 20%.

Но с конца лета спрос начал расти, и по состоянию на начало декабря продажи в городе превысили вывод новых проектов на 57%. Аналитики Единого ресурса еще в середине года вероятность кризиса перепроизводства в Петербурге оценивали как среднюю, сейчас она «низкая».

В общем, с учетом плавного снижения ставки ЦБ, вероятного, пусть и не моментального перемещения средств россиян с депозитов в бетон, нехваткой площадей под новое строительство, уже очевидного сокращения ввода новых проектов, можно предположить и будущую нехватку предложения. Но опять же не в том смысле, что нечего будет продавать. Просто шансы на «покупку жизни» еще снизятся.

***

Наша ситуация не уникальна. Например, в Турции купить новостройку в престижном районе Стамбула или Антальи не проблема, хотя количество кранов уменьшилось из-за гигантской инфляции. То же в Германии, где решение проблем с недостаточным строительством давно уже один из лозунгов предвыборных кампаний — там тоже есть свободные площади, просто их покупают меньше из-за неинтересных немцам среднего класса процентных ставок. В общем, дефицит и у них есть — но для покупателя это в первую очередь дефицит возможностей.