Михаил Гущин, RBI: о семейной ипотеке, рассрочках и себестоимости квартир

В Минфине признали, что объём выдачи семейной ипотеки снизился после изменения её условий. Однако приток средств на эскроу-счета сохраняется за счёт рыночной ипотеки, средств, снятых с депозитов, а также других источников, рассказал директор департамента финансовой политики Алексей Яковлев в подкасте «Домклик». По его словам, застройщикам необходим более адресный подход к жизненным ситуациям своих клиентов. При этом доступность жилья зависит не только от ипотечного платежа, но и других факторов, прежде всего тех, которые закладываются в цену квадратного метра. Об изменениях на рынке недвижимости в связи с корректировкой условий семейной ипотеки и альтернативных вариантах покупки квартиры — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Реформа семейной ипотеки ожидаемо вызвала всплеск покупок на рынке недвижимости и повышенную активность девелоперов, пишет «Бюллетень недвижимости». В сентябре продажи стартовали в 18 проектах Петербурга и Ленобласти, покупателям было предложено примерно 13,5 тысяч новых лотов. Аналитики говорят, что таких рекордов не было давно. Чем можно объяснить статистику? Какие основные факторы сегодня влияют на ситуацию в сфере недвижимости?

Михаил Гущин: Статистику можно объяснить просто: девелоперов официально предупредили о том, что с 1 октября условия семейной ипотеки будут другими. Все старались стартовать проекты до реформы. Как мы видим, это было абсолютно правильное решение, потому что реформа кардинально изменила льготную ипотеку.

Максим Морозов: Некоторые грустно шутят, что теперь такая ипотека не для нуждающихся, а, наоборот, для состоятельных людей.

Михаил Гущин: На мой взгляд, это даже не шутка. Ситуация действительно грустная.

Однако есть разные истории. Например, 30 сентября к нам в отдел продаж позвонил клиент и попросил подобрать ему большую квартиру, которую он будет покупать в семейную ипотеку. Менеджер по продажам сказал, что он немного опоздал. Клиент же ответил, что у него пятеро детей, и что он специально ждал! Конечно, хотелось бы, чтобы таких клиентов было больше, но их очень мало. Тот, кто успел купить, купил.

Другой пример — у меня есть родственники, у которых двое детей. Они долго собирались приобретать квартиру. Я рекомендовал им поторопиться. В итоге не успели. И сейчас у них нет такой возможности, потому что они просто столько не зарабатывают. То есть они не смогут одобрить в банке семейную ипотеку, хотя по-прежнему имеют на неё право, но уже по новым условиям.

Максим Морозов: Ипотека — действительно большой, болезненный, чувствительный вопрос. Если говорить о других системных факторах, которые влияют на развитие строительного рынка и рынка недвижимости, то некоторые из них обострились на фоне общеэкономической нестабильности. Что вы могли бы назвать в числе основных факторов, которые сдерживают развитие рынка сегодня?

Михаил Гущин: Мне кажется, что ипотека является таким фактором. Мы делали большое исследование и понимаем, что наличие возможности приобрести недвижимость на достаточно лояльных условиях — это один из ключевых факторов конкурентоспособности рынка. Однако себестоимость продолжает расти, причём достаточно большими темпами.

Сегодня в себестоимость любого проекта заложена достаточно большая социальная составляющая. Это не только налоги, но и социальная инфраструктура, которую мы строим.

Максим Морозов: Начиная от подъездных путей, заканчивая детскими садами, школами, поликлиниками и даже пожарными депо.

Михаил Гущин: На мой взгляд, это правильно, так как позволяет развивать инфраструктуру равномерно со строительством жилых комплексов. С точки зрения развития экономики и среды жизни — это большое благо. С другой стороны, чтобы это обеспечивать, необходимо иметь возможность продавать. Так что, говорить о других факторах тяжело.

Сегодня активно обсуждается реформа инструментов рассрочки от застройщика, по аналогии с зарубежными рынками. В этом случае 99% товарного запаса продаётся в рассрочку, а деньги собираются вместе со стадиями строительства. Однако данная схема имеет как плюсы, так и минусы.

Максим Морозов: О минусах регулярно говорит ЦБ. Регулятор подчёркивает, что банковская система стабильнее с точки зрения защиты заёмщика, нежели ситуация, при которой клиент берёт финансовое плечо от застройщика, не являющегося ни финансовой, ни банковской организацией.

Михаил Гущин: С одной стороны, да. С другой, клиент рискует только тем, что ему не достроят квартиру. Однако деньги будут возвращены в любом случае. Это будет та или иная система эскроу — вряд ли мы будем реформировать систему и возвращать возможность принимать платежи напрямую. В мировой практике есть много разных схем, которые обеспечивают и защиту покупателя, и возможность получать от него денежные средства без необходимости кредитования в банках по коммерческой ставке. Сейчас в Госдуме и Центробанке ведётся обсуждение внедрения такого вида рассрочки. Наверное, это бы помогло рынку — девелоперы смогли бы продавать и строить дальше.