Инициативы Минстроя и градостроительная политика Петербурга: эксперты обсудили перспективы строительного бизнеса в 2026 году

Строительный бизнес в России, похоже, окончательно ставят на паузу. Вслед за заморозкой ряда проектов, сократилось и число регистраций новых компаний. С января по апрель 2026 года профильные организации открывали на 10,5% реже, чем в тот же период 2025-го, подсчитали аналитики сервиса Rusprofile. Отмечается, что в последний раз похожая ситуация наблюдалась во время пандемии коронавируса. Не исключение и Петербург. В городе, кстати, уже к осени 2025-го фиксировали снижение интереса на 12%. Власти, вместе с тем, признают проблемы в отрасли и готовы на определенные шаги, чтобы ее поддержать. Однако есть и обратная сторона медали. Об этом обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов беседовал с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и коммерческим директором «Главстрой Санкт-Петербург» Алексеем Бушуевым.

Максим Тихонов: Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект о правовом статусе мастер-планов. Для регионов и муниципалитетов это должно стать комплексным документом, который объединит в себе генплан и стратегию развития стройкомплекса. Как такой подход повлияет на стратегическое территориальное планирование в регионах и муниципалитетах?

Алексей Бушуев: На мой взгляд, инициатива по закреплению правового статуса мастер-планов — это попытка перейти от фрагментарного градостроительного регулирования к более системной модели развития территорий.

Мастер-план способен объединить эти элементы в единый документ. Он будет учитывать не только параметры застройки, это есть и сейчас, но и качество городской среды, инфраструктурную обеспеченность, демографию и экономику. Это особенно актуально для Петербурга.

При грамотной реализации мастер-планы могут стать инструментом балансировки интересов города, жителей и бизнеса. Кроме того, это позволит прозрачно определить приоритетные территории развития и снизить возможные градостроительные ошибки.

Максим Тихонов: Алексей Игоревич, я знаю, что у вас особое мнение по этому поводу.

Алексей Белоусов: На мой взгляд, в Петербурге существуют три основных градостроительных «кирпича», которые определяют всю градостроительную политику города.

Это генеральный план, то есть перспективы, и правила землепользования застройки, функциональное наполнение зон, и оригинальные нормативы градостроительного проектирования. Все эти документы мы принимали по отдельности в течение длительного времени.

Хотя сейчас Градостроительный кодекс позволяет совместить процедуры обсуждений по ПЗЗ и генплану в одну. Это большой плюс с точки зрения сокращения времени на получение итоговых документов. Тем не менее некоторые вопросы по-прежнему остаются открытыми. Надеюсь, законопроект, который предлагает внести Минстрой, определит место мастер-плана в рамках этих трёх документов.

С одной стороны, мастер-план — это более динамичный документ, который позволит более оперативно менять параметры функционала той или иной зоны развития жилищного комплекса, уличной дорожной сети или строительства иных инженерных объектов. С другой стороны, очень любопытно, как он будет коррелироваться с генпланом, который определил самую долгую перспективу развития города.

Мы надеемся, что этот законопроект позволит понять, насколько серьёзно улучшится градостроительное решение в городе с появлением нового документа.

Максим Тихонов: Обсудим ещё одну инициативу из федерального центра, заслуживающую особого внимания. Вице-премьер Марат Хуснуллин констатировал колоссальный износ коммунальных сетей. На этом фоне Минстрой подготовил решение — обязать регионы направлять не менее 5% собираемого тарифа на инвестиции в модернизацию сети. Предполагается, что всего за 2-3 года это позволит в корне переломить ситуацию. Разделяете оптимизм?

Алексей Белоусов: Не разделяю. Мы говорим об износе сетей с середины 90-х годов. В тот период мы ссылались на непростые времена, из-за которых средств на поддержание жилищных сетей в должном состоянии не было ни у города, ни у России. С нулевых годов мы начали ситуацию исправлять.

С тех пор прошло 25 лет, однако мы снова констатируем катастрофический износ сетей. Это говорит о том, что эта отрасль городского хозяйства системно недофинансируется. На мой взгляд, те 5%, о которых идёт речь, кардинально не изменят ситуацию.

Нужна долгосрочная программа, которая будет сложена из денег, выделенных федеральным центром и региональным бюджетом, а также иными финансовыми инструментами. Только это позволит провести действительно комплексную модернизацию всех инженерных сетей.

Максим Тихонов: Готовы ли граждане и бизнес платить за это?

Алексей Бушуев: Важно понимать, что эта инициатива несёт возможность дальнейшего увеличения тарифов для граждан и бизнеса. Сегодня коммунальный сектор уже работает в условиях высокой стоимости заёмных средств. Наблюдается рост расходов на материалы, оборудование, зарплаты сотрудников, поэтому часть затрат будет неизбежно переложена на потребителей.

Помимо этого, заявленные 2-3 года не смогут кардинально изменить ситуацию. Износ сетей формировался десятилетиями. Эта проблема требует триллионных вложений и более системного решения.

Максим Тихонов: Марат Хуснуллин недавно высказал мнение по поводу запаса прочности у застройщиков. По его оценкам, резервы были исчерпаны ещё в 2024 году. Поэтому дальше «давить на бизнес нельзя» — это уже риски для отрасли. Раз уж власти признают кризис, предпринимаются ли какие-то шаги с их стороны?

Алексей Белоусов: О кризисе они как раз не говорят.

Они просят перестать кошмарить бизнес и дать ему спокойно развиваться.

В последние 10-15 лет предпринимались системные шаги для обременения бизнеса новыми и новыми псевдоналогами в виде социальной нагрузки, строительства школ, детских садов и так далее. При этом они полноценно платят все налоги, из которых и должны строиться все социальные объекты.

Говоря об этом, Марат Хуснуллин призывает разумно посмотреть, можем ли мы в настоящее время при всех существующих условиях дополнительно или просто нагружать застройщиков такими вещами.

Алексей Бушуев:

Не устаю повторять, что девелоперский бизнес — это бизнес с долгим горизонтом планирования. Так что ключевой вопрос для застройщиков — это стоимость денег и предсказуемость регулирования.

Ещё один важный фактор — это сокращение административных барьеров и ускорение согласовательных процедур. При такой стоимости денег в кризисный период скорость принятия решений становится особенно важной. Время — деньги.

Максим Тихонов: У бизнеса тоже есть предложения, призванные несколько улучшить положение застройщиков. В частности, госкорпорация ДОМ.РФ
выступила с предложением сделать инфраструктурный единый сбор. Как вы относитесь к этой идее? И можно ли реализовать её на практике?

Алексей Белоусов: Наверное, сделать такой сбор на федеральном уровне не представляется возможным. Ведь экономическая ситуация в разных регионах кардинально отличается.

Напомню, что даже в Санкт-Петербурге вопрос о социальной стройке начинался с размышлений о том, каким образом нагрузить застройщиков хотя бы детскими садами. Это всё постоянно росло. Так что сделать единый социальный платёж для всей России абсолютно точно невозможно. Так же, как и регулировать этот вопрос на федеральном уровне.

Скорее всего, будет решено делегировать эти полномочия субъектам Российской Федерации и муниципалитетам, которые в зависимости от реальной экономической обстановки и ситуации будут вводить сборы.

Алексей Бушуев: На мой взгляд, сама идея сделать правила более прозрачными и понятными, хорошая и разумная. В этом вопросе я тоже за стандартизацию.

Когда параметры участия бизнеса определяются индивидуально в каждом субъекте, это усложняет финансовое планирование проектов и повышает инвестиционные риски. Так что, если получится сделать эту историю более понятной, предсказуемой и просчитываемой, это обезопасит девелоперов.

Максим Тихонов: Есть ещё новости по нашей любимой теме — корректировка семейной ипотеки. Минфин предлагает с 1 июля повышать ставку, если на дату заключения договора заёмщик не состоит в браке с другим родителем или не прописан по одному адресу с ребёнком. Видимо, для того, чтобы отсечь лишних. Как это отразится на рынке?

Алексей Белоусов: Мы уже говорили, что «цветовая дифференциация штанов» была целесообразна с момента введения льготной ипотеки. С самого начала этого не сделали.

То, что сейчас предпринимает наше правительство, это попытка сделать так, чтобы социальная ипотека и поддержка государства была бы выборочной, а не общей и системной. Если бы эти шаги были сделаны тогда, они позволили бы сохранить семейную ипотеку в тех объёмах, которые она давала ещё два года назад.

К сожалению, давление, которое оказали на строительный комплекс со стороны регулятора, то есть банковской системы, оказалось достаточно сильным аргументом, чтобы отказаться от массовой потери.

Алексей Бушуев: Государство действительно стремится вернуть программе её первоначальную социальную функцию. Для рынка же это означает дополнительное охлаждение спроса. Всё это время семейная ипотека оставалась ключевым драйвером спроса.

Однако мы не ждём какого-то серьёзного обвала. На рынке будут и другие инструменты, так как застройщики научились приспосабливаться. Есть инструменты рассрочки, потихоньку набирает обороты рыночная ипотека, потому что ключевая ставка, пусть медленно, но опускается. Так что спрос будет поддерживаться.