Михаил Гущин, RBI: про ипотечные программы, рассрочку и надежность девелоперов

Впервые более чем за два года доля рыночных ипотечных программ превысила половину выдач и в октябре достигла 53%, пишут «Ведомости» со ссылкой на исследование «Домклик». В целом, по данным Сбера, на протяжении всего года рыночная ипотека демонстрировала относительно стабильную динамику. При этом более 90% застройщиков предлагают покупателям рассрочку, однако воспользоваться ею готовы около 38% покупателей, рассказали аналитики НКР. По их словам, пик популярности данного инструмента на рынке новостроек прошёл, базовый сценарий на 2026 год предполагает сокращение его доли почти до 12%. О сочетании ипотечных программ и рассрочек от застройщиков, а также о финансовой устойчивости девелоперов – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Как банки смотрят на то, что некоторые застройщики по сути подменяют их собой, выдавая рассрочку на более лояльных условиях?

Михаил Гущин: На мой взгляд, банки не относятся к этому как к конкуренции. Это просто условие коммерческой политики девелопера, которое тот включает в условия кредитного договора с банком. Ставятся определённые ковенанты по проценту первого взноса, доле таких договоров, наполненности эскроу. Так что, это не предмет конкуренции между банком и девелопером, а, скорее, условия игры. Конечно, в этой конструкции банки всё равно защищены: они в любом случае получат свой процент за кредитование застройщиков. Это было понятно, когда система работала с низкой ключевой ставкой. Сейчас ставка высокая. Процент, который выплачивается банкам, особенно в условиях дешёвых денег и стагнирующего рынка, может стать большой нагрузкой для ряда девелоперов. В этом плане клиентам важно смотреть на сдержанность девелопера, на его финансовую устойчивость и то, где и как он строит.

Максим Морозов: Традиционно мы даём подсказки, как непрофессиональному участнику рынка, покупателю определить надежность застройщика. Как вы считаете, на что необходимо обратить внимание?

Михаил Гущин: Во-первых, можно посмотреть, публикует ли застройщик отчётность.

С учётом развития систем искусственного интеллекта, вы можете просто скачать отчётность девелопера и попросить ИИ сделать выводы. Нейросети дадут общую картину, как дела у девелопера, в случае если вы не можете самостоятельно читать бухгалтерскую отчётность. Во-вторых, посмотрите, сколько домов строит девелопер и сколько лет работает на рынке.

Если компания на рынке недавно и построила один-два объекта, в текущих условиях это, к сожалению, должно насторожить. Сейчас не время для стартапов, как ни грустно это звучит. Мы находимся в сложной экономической ситуации. В-третьих, я бы посмотрел, кто владелец девелопера: насколько эти люди публичные и не боятся ли они о себе говорить. На мой взгляд, любой понятный девелопер имеет собственников, которые либо публичные, либо непубличные лица.

Максим Морозов: Наверное, общая рекомендация — не полениться и посмотреть предыдущие объекты, ранее построенные девелопером.

Михаил Гущин: Это универсальная рекомендация для выбора любой вещи.

В рекламе могут рассказать всё, что угодно. Надо съездить и посмотреть объект недвижимости, поговорить с риелторами, желательно с несколькими.

Бывает, что один, например, может преследовать свои цели, пытаться продать вам объекты от определённого застройщика. Вторая и третья точки зрения подскажут вам, что, как и где искать. Рынок агентов очень сильный. Там работают классные ребята. Например, по нашим проектам мы видим, что агенты продают их не за мегакомиссию или мегаусловия, а просто потому, что им нравится. Сотни топовых агентов по недвижимости покупают квартиры в наших домах, потому что они им нравятся. Это очень просто объясняется — если тебе самому что-то нравится, ты очень хорошо это продаёшь.